Les clés juridiques pour bien choisir un local ou s’installer à domicile

Retrouvez les réponses apportées à vos questions par nos experts, juristes spécialisés dans les domaines de la gestion immobilière, de la vie des affaires et de la gestion sociale, durant le T’chat du 15 décembre 2011 sur le thème : Les clés juridiques pour bien choisir un local ou s’installer à domicile.


Bonsoir à toutes et à tous, bienvenue sur le tchat jesuisentrepreneur.fr dédié aux aspects juridiques de l’installation. Nous attendons vos questions en espérant répondre à vos attentes. 
Bonsoir à toutes et à tous. 

Dois-je rendre mon local accessible aux personnes à mobilité réduite et avoir l’aval de la commission de sécurité avant de m’installer, même si mon activité est à domicile et que je peux aussi me déplacer ?
Cette obligation s’étend à la construction de maisons individuelles et aux travaux effectués sur des bâtiments d’habitation collectifs ainsi qu’aux bâtiments existants où sont créés des logements par changement de destination. Si vous vous trouvez dans ces hypothèses, les obligations pèsent également dans les mêmes conditions si votre activité est à domicile ou si vous vous déplacez. 

martial : Pourquoi c’est important de bien choisir son local ? Quelles différences ?
Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable. Cela comprend notamment les locaux meublés ou les logements inclus dans un bail commercial. Pour l’application de ces obligations, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Ainsi, si vous résidez dans l’une de ces communes concernées, il peut être intéressant de choisir un local n’étant pas à usage d’habitation. 

jiji : Bonjour, j’aurais voulu savoir quels sont les locaux que l’on peut utiliser pour un bail professionnel ?
Le bail professionnel peut concerner n’importe quel local, à partir du moment où aucune disposition contractuelle (règlement de copropriété par exemple) ou réglementaire tel que le Plan Local d’Urbanisme (PLU) n’interdit l’exercice de l’activité envisagée (profession libérale obligatoirement). Il est également possible d’exercer une activité professionnelle non commerciale dans un local d’habitation à condition de signer un bail mixte soumis à la Loi du 6 juillet 1989. 

zozo : Je cherche un bureau, dans un premier temps, je voudrais sous-louer. Pensez-vous que c’est une bonne solution ?
La sous-location est comme le bail principal : il engage le sous locataire autant que le locataire vis-à-vis de son bailleur. Le sous locataire n’est pas pour autant dégagé de ses obligations contractuelles. 

Estelle : Pouvez-vous rappeler le principe du bail 3-6-9 ? On ne peut vraiment pas se désengager en cours de route ? Vaut mieux opter pour bail précaire en début d’activité ?
C’est un bail qui a une durée de 9 ans pour le bailleur. Le locataire peut donner un congé à chaque fin de période triennale. Les parties peuvent convenir de signer un bail dérogatoire qui ne peut dépasser 24 mois. Le bail précaire doit être quant à lui justifié par une situation particulière (démolition de l’immeuble par exemple). Sa durée peut aller au-delà de 24 mois. 

sam33 : Quelle différence entre un bail classique et un bail professionnel ?
Si par ’bail classique’ vous entendez le bail commercial, sachez que ce bail est soumis impérativement au statut des baux commerciaux. Il s’agit donc d’un bail réglementé par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Le statut des baux commerciaux s’applique au bail d’un local dans lequel : 
1/ Est exploité un fonds de commerce 
2/ Appartenant à un commerçant, un industriel immatriculé au RCS ou à un artisan immatriculé au répertoire des métiers. 
Le bail professionnel est quant à lui réservé aux locaux dans lesquels est exercée une profession libérale (non commerciale), il est régi par les dispositions du code civil hormis la durée, les délais et les conditions de forme du préavis qui sont fixés par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. 

Thibault : bonsoir. C’est quoi un fonds de commerce ? C’est comme un bail commercial ?
Ce sont deux choses différentes. Le fonds de commerce est l’ensemble des éléments de marchandises, de matériel et de droit qui permettent l’exercice et qui constituent l’activité commerciale. Tandis que le bail commercial est le contrat de location de locaux dans lesquels s’exerce une activité commerciale. 

quentin : On peut faire toute les activités que l’on veut chez soi ?
Exercer une activité dans sa résidence d’habitation (à ne pas confondre avec la « domiciliation » : adresse administrative) implique en principe un changement au moins partiel de la destination du local, ce qui suppose une autorisation administrative. La loi permet dans certains cas d’exercer une activité dans un local d’habitation, mais cette possibilité varie selon que l’on occupe le logement en tant que propriétaire ou locataire. Il faut aussi tenir compte de l’éventuel règlement de copropriété. De plus, les possibilités varient selon la taille de la ville et/ou le département. 

Vidal : Si je reprends une entreprise existante, est-ce que je racheter le fonds de commerce et le droit au bail, ou seulement l’un ou l’autre ?
Le rachat de l’entreprise implique l’achat du fonds de commerce, le droit au bail est inclus dans le fonds de commerce. Le bail est un des éléments qui constitue le fonds de commerce. 

Brice : Quels sont les avantages à avoir son local dans sa maison ?
Une personne qui décide d’exercer son activité à domicile peut déduire de son bénéfice professionnel certaines charges dites d’exploitation telles que les charges d’électricité, les charges d’entretien de l’immeuble ainsi que l’impôt foncier pour la partie du local affectée exclusivement à son activité. 

jerome : Je suis traducteur professionnel et souhaite me mettre à mon compte. Puis-je travailler depuis mon domicile ? Est-ce que je vais devoir payer une taxe ? 
brigitte : Quelles conditions il faut remplir si on veut s’installer chez soi ?
On distingue la domiciliation, qui est le fait de désigner son local comme adresse administrative et l’exercice de l’activité à domicile. Il est possible de domicilier son entreprise à son adresse personnelle (ou à l’adresse du dirigeant en cas de société). Si le règlement de copropriété ou le contrat de bail contient une clause interdisant la domiciliation, celle-ci n’est pas possible, à deux exceptions près : l’entrepreneur individuel qui exerce sans établissement peut indiquer son adresse personnelle comme siège de l’entreprise ; le dirigeant de société peut établir le siège de celle-ci pour une durée n’excédant pas cinq ans. Exercer l’activité est possible dans les communes de moins de 200 000 habitants et les ZFU si aucune clause du bail ou du règlement de copropriété ne s’y oppose. Dans les communes de plus de 200 000 habitants (et les départements 92 93 94), l’activité n’est en outre possible qu’à la condition qu’il n’y ait pas de réception de clientèle ou de marchandises. Quant à une éventuelle taxe, outre celle relative aux bénéfices réalisés, se pose la question de la cotisation foncière des entreprises ou ’CFE’ (composante de la contribution économique territoriale qui remplace la taxe professionnelle). La cotisation foncière est due même lorsque l’activité est exercée dans des locaux à usage mixte (habitation et professionnel). Mais pour éviter le risque de superposition d’impôts (taxe d’habitation et CFE), mieux vaut que l’exercice de l’activité se fasse dans des locaux distincts. 

Ouyah : Comment se négocie généralement le droit au bail ou le pas de porte pour de nouvelles activités ?
Avant votre installation et l’exercice d’une nouvelle activité nous vous recommandons de procéder à une étude de marché et d’utiliser tous les moyens mis à votre disposition et notamment à l’outil d’aide au diagnostic à l’implantation du local sur le site INSEE (creation-entreprise.insee.fr) et ce afin d’avoir tous les éléments vous permettant de négocier au mieux le prix du droit au bail ou du pas de porte avec le bailleur ou avec le vendeur tout simplement. Négocier au mieux le droit au bail (avec le locataire cédant) ou le pas de porte (avec le bailleur). 

Maryse : Bonjour, est ce que j’ai le droit de créer un salon de coiffure esthétique chez moi ? Quelles sont les démarches à suivre ?
Cette activité impliquant la réception de clientèle, l’exercice dans les communes de plus de 200 000 habitants (et dans les départements de la petite couronne parisienne) n’est pas possible sans changement de destination du local. C’est en revanche envisageable dans les communes de moins de 200 000 habitants et les ZFU si aucune clause du bail ou de règlement de copropriété ne s’y oppose. Il faut néanmoins obtenir l’autorisation de la commission de sécurité incendie car le local devient un « établissement recevant du public ». 

Valoche : Le bailleur a t’il le droit de refuser mon activité ?
Oui le bailleur peut parfaitement interdire l’exercice d’une activité dés lors qu’elle n’est pas autorisée par le contrat de bail. En plus des dispositions contractuelles (telles que le règlement de copropriété, par exemple) ou réglementaires peuvent interdire l’exercice de telle ou telle activité dans les locaux concernés.

Biscotte : J’ai entendu parler de bail à l’américaine, kezako ?
Le bail à l’américaine, est un bail commercial, dans lequel le bailleur n’exige ni pas de porte ni droit au bail. Le loyer est quant à lui plus élevé au départ : il s’agit en fait du paiement de la valeur locative et de l’amortissement d’un droit d’entrée dans les lieux. 

Fab : Bonsoir, ça veut dire quoi le terme franchise de loyer ?
Ce terme est utilisé lors de la signature d’un bail. C’est une clause qui permet au bailleur de dispenser son locataire du paiement du loyer durant une période, généralement lors de l’installation de ce dernier. 

TiMothé : C’est bien la location de bureau équipés ?
Si vous recourez à ce type de formule, vous ne signez pas un bail mais une ’convention de location de bureaux équipés’. Vous ne payez pas de loyer mais une redevance. Vous bénéficiez en fonction de la convention proposée de prestations annexes (par exemple la mise à disposition d’un secrétariat). Ce type de prestation permet une utilisation journalière ou mensuelle de bureaux en fonction de ses besoins. 

Vidal : Qui doit régler la taxe foncière ?
En principe, c’est au propriétaire du bien de régler la taxe foncière. Toutefois, le propriétaire bailleur peut prévoir dans le bail de se faire rembourser la taxe par le locataire. 

Nolwenn : Si je veux louer un bail, la nature de celui-ci peut-elle être changée avec le propriétaire avant la signature ? Et comment ? Merci de vos lumières.
Votre question porte sur la signature d’un bail pour la location d’un local, je suppose. Sachez que les dispositions du code de commerce relatives au bail commercial sont d’ordre public. Les baux commerciaux concernent en général les sociétés immatriculées au Registre du commerce et des sociétés. Si vous exercez une profession libérale vous pouvez signer un bail professionnel, vous pouvez également le soumettre aux dispositions du code de commerce. A partir du moment où le bail est signé, il peut très bien être modifié par un avenant qui nécessite l’accord de deux parties. La modification peut porter sur la nature du bail lui-même (de bail professionnel on peut passer à un bail commercial, à partir du moment où on exerce une activité commerciale dans les lieux loués). 

Max : J’aimerais partager mes frais en louant un local avec une autre entreprise, c’est possible, à quelle condition ?
Deux solutions sont envisageables : soit une colocation c’est-à-dire la signature d’un bail commercial avec les deux entreprises comme colocataires, soit la signature d’un bail commercial avec un seul nom et signer par la suite un contrat de sous location avec la deuxième entreprise. Cette sous location doit être expressément autorisée par le bailleur. 

Louis : J’ai vu sur votre site l’Outil d’aide au Diagnostic d’Implantation Local, c’est quoi au juste ? Vous pouvez m’expliquer ? Par contre je ne serai pas disponible pour suivre le tchat le 15 décembre, mais j’espère que vous répondez à ma question.
C’est un outil qui permet d’évaluer le potentiel de la future ’zone de chalandise’ (espace géographique entourant un point de vente, dans lequel vivent, travaillent ou passent les clients potentiels de ce point de vente. ODIL permet de collecter des statistiques sur trois niveaux géographiques : la commune d’implantation, le cœur de cible, la zone d’influence ainsi que des informations économiques, démographiques et sociologiques. 

boubou : C’est quoi la domiciliation commerciale ?
On l’appelle aussi la domiciliation collective. La domiciliation « commerciale » consiste à installer le siège de l’entreprise dans des locaux occupés en commun par plusieurs entreprises et mis à disposition par une société dont c’est l’activité. Un contrat est signé entre et l’entreprise de domiciliation (contrat de domiciliation). 

Eoi98 : Si je reprends un bail en cours avant son terme, je dispose d’un droit au renouvellement automatique ?
Sauf clause contraire insérée dans le bail, la cession du droit au bail doit être autorisée par le bailleur. Une différence doit être faite entre la reprise du droit au bail et l’acquisition d’un fonds de commerce. Afin de bénéficier de la durée d’exploitation du cédant, il est nécessaire que l’acquéreur ait bien acquis le fonds de commerce et non pas le droit au bail seulement. Si l’acquéreur achète le droit au bail seulement, il ne peut se prévaloir de l’ancienneté du cédant. Il doit par conséquent justifier lui-même d’une durée d’exploitation d’au moins 3 ans pour se prévaloir du droit au renouvellement. 

nadia : Quels sont les critères à prendre en compte pour bien choisir son local ? 
Afin d’optimiser l’implantation de votre local, nous vous recommandons l’utilisation de l’Outil d’aide au Diagnostic d’Implantation Local (ODIL) disponible sur le site (nous vous invitons à consulter la réponse donnée à Louis). 

Thibault : Un agent immobilier m’a proposé un bail de 4 ans. Est-ce nécessairement un bail commercial de 4/7/10 ans ou cela peut il cacher une autre forme de bail (bail précaire).
Le bail commercial de 4/7/10 ans est une création de la pratique. La durée du bail est de 10 ans pour le bailleur, avec une possibilité pour le locataire de donner congé tous les 4, 7 ou 10 ans. Le bail que vous propose l’agent immobilier, est nécessairement un bail précaire car il a une durée initiale de 4 ans. Or la durée minimum légale d’un bail commercial (pour le bailleur) est de 9 ans. 

maxime berault : Bonjour, y a t’il des assurances particulières à prendre si mon local se trouve dans ma maison ? 
Il y a lieu de déclarer la domiciliation à son assureur, en tant que risque nouveau. Il appréciera s’il y a lieu ou non de vous proposer une garantie complémentaire au regard de votre police actuelle. _ 
juan : Où trouver des baux disponibles ?
Vous avez la possibilité de trouver des modèles de baux commerciaux en libre accès sur internet, mais les informations contenues ne peuvent être garanties. Nous vous recommandons de vous en procurer auprès d’éditeurs spécialisés. 

thibault : Si je suis propriétaire, est-ce que c’est plus facile de faire un bail commercial chez soi ? 
Il est possible de domicilier son entreprise à son adresse personnelle (ou à l’adresse du dirigeant en cas de société). Si le règlement de copropriété contient une clause contraire, cette domiciliation ne peut excéder cinq ans. Il est important de préciser que dans les communes de plus de 200 000 habitants (et les départements 92, 93 et 94), l’activité n’est possible qu’à la condition qu’il n’y ait pas de réception de clientèle ou de marchandises. En tant que propriétaire, vous pouvez demander le changement d’affectation de votre local d’habitation aux services d’urbanisme compétents et obtenir l’autorisation de l’assemblée générale si vous êtes en copropriété. 

Leon : Dois je obtenir l’accord de ma copropriété pour n’importe quel type de bail ? 
Le principe est que chaque copropriétaire peut disposer librement de son lot. Néanmoins certains règlements de copropriété peuvent limiter cette liberté et interdire certaines locations telles que la location meublée, saisonnière ou commerciale par exemple. Selon une jurisprudence constante, ces limitations doivent être justifiées par la destination de l’immeuble. 

Biscotte : Quelles sont les 2,3 ’pièges’ dans un bail commercial ?
Avant la signature d’un bail commercial, certains points doivent être vérifiés par le preneur ou locataire. Notamment, la durée initiale du bail qui peut très bien être supérieure à 9 ans. La possibilité pour le locataire de donner le congé à chaque fin de période triennale (peut très bien être supprimé par une clause du bail) ; et surtout la répartition des charges entre le bailleur et le locataire. Certains baux mettent la totalité des travaux par exemple à la charge du locataire. 

Biscotte : Je suis en recherche. Un proprio me propose une surface à un prix astronomique pour une surface minuscule + 4 mois de dépôt de garantie + encore de l’argent pour des travaux qu’il a réalisé précédemment. Qu’en pensez-vous ? De quels arguments puis-je disposer pour lui faire baisser le loyer ?
Sachez qu’en matière de bail commercial, le dépôt de garantie peut très bien être supérieur à 2 mois. Lorsque le dépôt de garantie dépasse deux termes du loyer il porte intérêt au profit du locataire au taux de l’intérêt légal. Le locataire est en droit de réclamer lors de la résiliation ou de la fin du bail la restitution du montant total du dépôt de garantie, ainsi que les intérêts des sommes qui dépassaient les deux termes de loyer. Pour ce qui est des travaux, le bailleur a une obligation légale de vous délivrer un bien conforme à la destination. Le bailleur peut néanmoins lors de la signature du bail négocier l’imputation du montant des travaux sur le locataire (clause travaux). En tant que locataire, vous pouvez négocier (commercialement ou à l’amiable) ce montant. 

Gitan : C’est très technique mais intéressant 

Merci beaucoup, un mot de conclusion ?
Lors de votre installation pensez au préalable à procéder à une étude de marché du secteur concerné par votre activité. Et surtout, à bien négocier les clauses de votre bail commercial si vous envisagez d’être locataire ou à bien obtenir les autorisations nécessaires (copropriété, urbanisme) si vous pensez acquérir le local. Merci à tous pour votre participation.