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Créer une SCI 

Créer une SCI 

La Société civile immobilière rassemble plusieurs personnes autour de biens immobiliers mis en commun. Facile à créer, elle est une solution appréciée pour ses avantages : simplicité de gestion, transmission de patrimoine, protection des bien… 

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société civile immobilière est une forme de société civile dite « patrimoniale » qui a pour vocation de détenir, gérer, mettre en location un ou plusieurs biens immobiliers. Elle s’adresse aussi bien aux professionnels qu’aux particuliers. 

Contrairement aux sociétés commerciales – SAS, SA…-, la SCI n’a aucune activité commerciale : si elle peut toucher les loyers des biens en location, elle ne peut, d’une manière générale, être constituée dans le seul but d’acheter un bien immobilier pour en tirer profit.

On distingue plusieurs statuts de SCI, en fonction de leur objectif : 

  • La SCI familiale, pour partager la gestion et la transmission du patrimoine immobilier entre personnes d’une même famille
  • La SCI de location, pour partager les profits issus de la location du bien entre plusieurs personnes
  • La SCI d’attribution pour acheter ou faire construire un bien et en partager la propriété entre associés
  • La SCI de jouissance à temps partagé, pour partager l’usage d’un bien sur un temps donné
  • La SCI de construction-vente qui permet d’acquérir un terrain pour y faire construire un bien immobilier destiné à la vente : avec le but de tirer profit d’une vente, cette forme de SCI est la seule qui permette une activité commerciale, sous certaines conditions. 

Pourquoi créer une SCI ?

Facile à créer, la SCI a de nombreux avantages et peut être une bonne solution face à de nombreuses situations. 

Pour protéger un bien

En tant que personne morale, les biens de la SCI constituent un patrimoine distinct de celui des associés, personnes physiques. En cas de créance, la dette sera d’abord remboursée avec les biens de la SCI, puis sur le patrimoine personnel : c’est un moyen de protéger son patrimoine personnel, à condition de ne pas cumuler les dettes.

Indéfinie, la responsabilité des associés reste engagée sur le patrimoine personnel, mais non solidaire, celle-ci reste proportionnelle à la part détenue dans le capital social. Cette disposition peut être modifiée dans les statuts.

Pour transmettre un bien

La SCI permet de transmettre progressivement un bien immobilier à ses enfants, sous formes de parts, tout en gardant la maîtrise du bien, ce qui n’est pas le cas en donation.

De plus, en transmission de parts successives, le système des abattements permet d’éviter les droits de succession. La SCI réduit, voir annule les droits de transmission.

Pour gérer un bien

La SCI permet d’éviter le régime de l’indivision. Décisions soumises à l’unanimité, question de la vente d’un bien… l’indivision peut parfois compliquer la gestion d’un bien. La SCI facilite la gestion en nommant éventuellement une personne extérieure ou non dédiée à la gestion. De plus, la prise de décision est conforme aux mesures statutaires, ce qui permet d’éviter les blocages, et si l’un des associés ne veut plus du bien, il lui suffit de céder ses parts. 

Pour partager la propriété et les coûts d’un bien

En achetant en SCI, les biens sont répartis en titres. Cela facilite l’achat à plusieurs, pour mieux répartir la propriété et ses usages – usufruits, nue propriété… -. C’est aussi avantageux pour partager ensemble les coûts d’un achat et donne plus de poids face aux banques, pour un emprunt. 

Comment créer une SCI ?

La création d’une SCI est une formalité plutôt simple. Avec peu de contraintes et de la flexibilité, il faudra toutefois prendre le temps de réfléchir à certains points et de respecter les étapes.

  1. La rédaction des statuts

Les statuts doivent obligatoirement préciser :

  • La dénomination, soit le nom de la société
  • Le nom et l’adresse des associés – ils doivent être au moins 2, sans limite maximale
  • L’adresse du siège social
  • L’objet social : location, personnel… il ne peut être commercial
  • La forme juridique de la SCI : familiale, construction-vente… 
  • Le capital social, d’un minimum de 1 €, fixe ou variable, avec le montant nominal des parts et la nature des apports – en nature, en industrie… -. En SCI, les apports en nature de biens immobiliers n’ont pas obligation à être évalués par un commissaire aux comptes. 
  • La durée de vie de la société, qui ne peut pas dépasser 99 ans 
  • La nomination du gérant. Celle-ci peut également figurer en annexe des statuts, ce qui permet de ne pas modifier la totalité des statuts en cas de changement.

Les statuts peuvent être rédigés sous seing privé ou par acte notarié. Ils doivent être signés par les associés. 

  1. Le dépôt du capital social

Le capital social doit ensuite être déposé sur un compte bancaire bloqué. La somme des apports en numéraire est remise sous forme de chèque, d’espèces ou de virement. Vous recevrez alors un certificat de dépôt, qui devra compléter le dossier de demande d’immatriculation.

  1. La publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales

Votre annonce doit contenir la dénomination sociale, la forme juridique, le nom du gérant, l’adresse du siège social, le type de SCI et la date de début d’activité. Elle doit être publiée dans un journal d’annonces légales du département d’immatriculation. 

  1. Dépôt auprès du greffe

Enfin, vous devrez déposer un dossier de demande d’immatriculation auprès du greffe du Tribunal de commerce de votre département avec : 

  • Un exemplaire des statuts 
  • Une déclaration de non condamnation pour le dirigeant de la SCI
  • Le certificat de dépôt du capital social
  • L’avis de parution de l’annonce légale
  • Le formulaire M0 rempli et signé par le gérant de la SCI
  • Une copie de la pièce d’identité du gérant de la SCI
  • Un justificatif de domicile pour le siège social
  • Une déclaration des bénéficiaires effectifs 
  • Un chèque à l’ordre du greffe

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