C’est le bail qui détermine la destination des locaux loués, et ainsi, la ou les activités que le locataire peut exercer dans le bail. La clause peut être plus ou moins restrictive.
Le bail peut également définir l’affectation de chaque local loué : magasin, réserve, habitation…
Le locataire a l’obligation de respecter ces stipulations. Il doit exercer dans les locaux l’activité prévue, et il ne doit pas modifier l’affectation des différents locaux. A défaut, il s’expose à la résiliation du bail, si le bailleur la demande en justice, ou invoque la clause résolutoire contenue dans le bail.
Le locataire a également l’obligation d’exploiter l’activité prévue dans le local loué. Il ne peut pas cesser, de sa seule initiative, d’exploiter le fonds de commerce installé dans les lieux. Le défaut d’exploitation est sanctionné par la résiliation du bail, à l’initiative du bailleur. Cependant, si le défaut d’exploitation est dû à un cas de force majeure, ou à une cause légitime, le défaut d’exploitation ne sera pas imputable au locataire.
La cessation de l’exploitation du fonds sans raison sérieuse et légitime est également un motif de non renouvellement du bail sans indemnité d’éviction. Le bailleur pourra, dans ce cas, refuser au locataire le renouvellement du bail sans avoir à lui verser une quelconque indemnité.
Bon à savoir : Certains baux sont dits « tous commerces », ou encore « tous commerces sauf… » : ils permettent au locataire d’exercer l’activité de son choix dans les locaux, à l’exception de la ou des activités qui seraient interdites.
Le loyer d’un tel bail est généralement plus élevé.
Source juridique :
Article L 145-17 du Code de commerce
