La personne qui loue son établissement principal a parfois recours à des locaux accessoires, tels qu’un entrepôt, un atelier, une remise ou un garage.
Ce local annexe peut bénéficier du statut des baux commerciaux lorsque sa privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds de commerce. Dans le cas contraire, le local ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux.
En pratique, lors d’un conflit entre bailleur et locataire, le juge détermine si un local accessoire est nécessaire ou non à l’exploitation du fonds de commerce principal.
Par exemple : pour un entrepôt, de nombreuses décisions de justice considèrent qu’il ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux.
- Le local annexe n’est pas indispensable à l’exploitation du fonds
Il ne nécessite pas de protection particulière.
Dans ce cas, le locataire ne pourra pas bénéficier d’un droit au renouvellement du bail, à moins que cette faculté ne lui soit offerte par le bail, ce qui est extrêmement rare en pratique.
Le bail n’est soumis qu’aux règles générales du Code civil, qui offrent une grande liberté.
- Le local annexe est indispensable à l’exploitation du fonds
Il sera soumis au statut des baux commerciaux, lorsque le local accessoire appartient au propriétaire du local où est situé l’établissement principal du locataire.
Si le local accessoire et le local abritant l’établissement principal appartiennent à deux propriétaires distincts, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du propriétaire en vue d’une utilisation conjointe. Si tel n’est pas le cas, le locataire ne pourra pas bénéficier du statut des baux commerciaux.
Bon à savoir : Pour bénéficier de la protection légale, le local accessoire doit être mentionné dans l’inscription au registre du commerce et des sociétés, ou au répertoire des métiers.
Lorsque le local accessoire et le local principal appartiennent à deux bailleurs différents, il est utile de mentionner dans le bail du local accessoire que le bailleur a connaissance de l’existence du bail relatif au local principal, et du caractère accessoire des locaux objets du bail.
Sources juridiques :
Article L 145-1 du Code de commerce
Articles 1709 et suivants du Code civil
Cass. Civ. 3, 3 mars 1992, pourvoi n° 90-19934
Cass. Civ. 3, 9 octobre 1991, pourvoi n° 90-12824
