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Promotion immobilière
Mise à jour : 15/09/2011
Le marché
Le marché
Les professionnels du secteur de la promotion immobilière évoluent dans un contexte difficile depuis la crise financière.
Bien qu’il peine à retrouver son niveau d’avant la crise de 2008, le volume des ventes de logements neufs (qui représente plus des ¾ de l’activité des promoteurs en valeur) progresse à nouveau depuis 2009.
Plusieurs facteurs restent favorables au secteur :
la faiblesse des taux d’intérêt : elle profite aussi bien aux ménages qu’aux investisseurs immobiliers,
les dispositifs d’incitations fiscales : l’instauration du dispositif Scellier en 2009 stimule les investissements locatifs,
les facteurs socio-démographiques : le vieillissement de la population et la hausse des foyers monoparentaux entraînent un accroissement régulier du nombre de ménages, ce qui contribue à soutenir la demande en logements,
dans un contexte de crise financière, la pierre apparait plus que jamais comme une valeur refuge auprès des ménages et des investisseurs.
La crise financière aura contribuée au développement de la diversification de la profession vers des activités moins sensibles aux aléas conjoncturels (gestion locative, activité de syndic…).
Tendances
A très court terme, les professionnels devront faire face à de nouvelles difficultés qui pèseront sur le volume de leurs ventes ainsi que sur leur rentabilité :
la réduction de l’avantage fiscal du dispositif Scellier (la réduction d’impôt passera de 22% du montant de l’investissement à 13% en 2012) puis sa suppression définitive fin 2012,
la hausse des taux d’intérêt qui affectera la solvabilité des ménages,
l’instauration de la réglementation thermique 2012 (applicable au résidentiel au 1er janvier 2013) visant la généralisation des bâtiments à la norme BBC (bâtiment basse consommation) entrainera une hausse des coûts de construction. Pour limiter l’impact de ces coûts sur les prix de vente, les promoteurs devront baisser leurs marges ce qui pèsera sur leur rentabilité.
Dans ce contexte, le dispositif d’aide à l’accession à la propriété PTZ+ (Prêt à Taux Zéro+) ne suffira pas à soutenir le secteur, ce dispositif profitant principalement au segment ancien de l’immobilier (70% des PTZ+).
L’organisation du marché
- La promotion immobilière de logements : Elle regroupe le plus grand nombre d’entreprises. Elle comprend :
La P.I de bâtiments à usage principal d’ habitation La promotion-rénovation La P.I de résidences hôtelière Les promoteurs sont surtout présents sur le marché du logement collectif, à caractère social ou non.
- La promotion immobilière de bureaux : Elle regroupe l’ ensemble des sociétés participant à la P.I de bâtiments destinés essentiellement à l’ usage professionnel.
- La promotion immobilière d’infrastructures : représente un quart des promoteurs et comprend les locaux commerciaux, les zones d’intérêt collectif, les équipements locaux (routes, ponts…) …
- Les supports juridiques de programme : Ils concernent environ un quart des entreprises de P.I et comprennent les sociétés civiles immobilières (SCI), qui se transforment le plus souvent en copropriétés.
| Nombre d’entreprises du secteur en 2009 | Chiffre d’affaires du secteur en 2008 | Evolution du chiffre d’affaires en valeur du secteur | |||
|---|---|---|---|---|---|
| (en milliards et millions d’euros) | (Indice ICA base 100 en 2000) | ||||
| Promotion immobilière de logements | 10 351 | Promotion immobilière de logements | 13,575 Md€ | Promotion immobilière | |
| Promotion immobilière de bureaux | 425 | Promotion immobilière de bureaux | 864 M€ | 2009 | 97,4 |
| Promotion immobilière d’autres bâtiments | 1 303 | Promotion immobilière d’infrastructures | 5,506 Md€ | 2008 | 112,4 |
| Supports juridiques de programme | 2 980 | Supports juridiques de programme | 11,016 Md€ | 2007 | 122,8 |
| (Source : Insee, Démographie des entreprises et des établissements 2009 - champ marchand non agricole, Stocks d’entreprises au 1er janvier 2009) | (Source : Insee, Suse (Système unifié de statistiques d’entreprises) | 2006 | 124,5 | ||
| 2005 | 116,5 | ||||
| 2004 | 116,4 | ||||
| 2003 | 108,7 | ||||
| 2002 | 105,3 | ||||
| (Source : Insee, Bulletin Statistique) | |||||
Le métier et la règlementation
Les aptitudes professionnelles
Le professionnel est la plupart du temps issu de métiers de l’immobilier (architecte, administrateur de biens, artisan du BTP, …).
Le promoteur doit avoir une parfaite connaissance du marché de l’immobilier local et de la réglementation. Il doit maîtriser toutes les techniques de construction. Il doit allier des qualités de gestionnaire, de négociateur et de vendeur.
L’environnement règlementaire
Les contraintes à l’installation
Aucun diplôme n’est obligatoire pour exercer la profession. Il existe plusieurs formations spécialisées : DEUST “professions immobilières”, Master de l’immobilier et de la construction à Marseille, DESS de la construction à Toulouse.
L’inscription au registre du commerce et des sociétés est obligatoire.
Les principaux points de la règlementation professionnelle
Les professionnels sont liés à leur client par des contrats :
contrat de promotion immobilière, contrat de construction de maisons individuelles, contrat de vente en l’état futur d’achèvement…. Par ailleurs, les promoteurs doivent respecter les réglementations locales : sols, caractéristiques architecturales protégées par les Architectes des Bâtiments de France.
Le promoteur doit se soumettre à :
l’obligation de bonne fin, par laquelle il garantit à son client la bonne exécution de la construction. l’obligation de respecter les prix et les délais convenus. la garantie contre les vices de construction.Les opérations portant sur des immeubles d’habitation imposent un cautionnement du promoteur. Ce cautionnement est octroyé par les banques, les compagnies d’assurances agréées et les sociétés de caution mutuelle. Il garantit le maître d’ouvrage en cas d’inexécution de ses obligations par le promoteur.
L’instauration de la réglementation thermique 2012 (RT2012) est applicable au non résidentiel depuis octobre 2011 et sera applicable au résidentiel au 1er janvier 2013. La RT 2012 conduira à la généralisation de la norme BBC (bâtiment basse consommation) soit une consommation de 50kWh/m2/an (contre 150 kWh avant son application).
Le statut juridique et fiscal du professionnel
Le statut juridique
Les professionnels du secteur optent pratiquement tous pour la constitution de sociétés.
Le promoteur peut exercer son activité sous diverses formes juridiques : SARL, SNC, SA, …
La catégorie d’imposition
Le professionnel du secteur est soumis au régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
| Catégorie d’imposition des BIC (ventes de biens ou fournitures de logements) | |
|---|---|
| Chiffre d’affaires | Régime Fiscal |
| Chiffre d’affaires < 234 000 € | Réel simplifié |
| Chiffre d’affaires > 234 000 € | Réel normal |
Le mode d’imposition
- à l’impôt sur le revenu (IR), si le professionnel opte pour la création d’une entreprise individuelle. Les revenus de l’activité s’additionnent alors aux autres revenus du foyer fiscal.
- à l’impôt sur les sociétés (IS), si le professionnel opte pour la création d’une société. Le bénéfice est imposé au nom de la société à un taux de 33,33% (15% dans la limite des premiers 38 120 € pour les sociétés dont le chiffre d’affaires est inférieur à 7 630 000 €).
Les dividendes sont intégrés au revenu imposable après un abattement de 40%. Depuis la loi de Finances de 2008, il est possible d’opter pour un prélèvement forfaitaire libératoire de 19%.
Dans le cas de la gérance (minoritaire ou majoritaire), le revenu imposable est majoré de la rémunération que le gérant perçoit, le cas échéant.
Le statut social du professionnel
Les cotisations sociales
| Entrepreneur individuel (1) ou Gérant majoritaire de SARL(2) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Tranches de revenus ou de rémunérations | ||||
| < 35 352 € (1 PSS) | < 141 408 € (4 PSS) | < 176 760 € (5 PSS) | > 176 760 € (5 PSS) | |
| Assurance maladie maternité | 6,5 % | 5,9 % | 5,9 % | / |
| Indemnités journalières maladie | 0,7 % | 0,7 % | 0,7 % | / |
| Allocations familiales | 5,4 % | 5,4 % | 5,4 % | 5,4 % |
| Assurance vieillesse | 16,65 % | / | / | / |
| Assurance invalidité décès | 1,3 % | / | / | / |
| Participation formation | 0,15 % | / | / | / |
| Retraite complémentaire | 6,5 % | 7,5 % | / | / |
| Total + CSG + CRDS | 45,2 % (4) | 26,5 % (4) | 20 % (4) | 13,4 % (4) |
(1) : L’assiette de cotisation est calculée sur la base du revenu brut professionnel. Les taux de cotisations peuvent varier en fonction de la tranche de revenu (déterminée en fonction du plafond de la Sécurité Sociale fixé chaque année au 1er janvier).
(2) : La rémunération des gérants minoritaires est soumise aux mêmes cotisations que les salariés.
(3) : En début d’activité le gérant majoritaire doit payer des cotisations sociales forfaitaires, même s’il ne perçoit aucune rémunération. Par la suite, même en l’absence de rémunération, le gérant majoritaire devra s’acquitter d’une cotisation minimale au titre de l’assurance maladie et de la retraite.
(4) : Les dividendes qui peuvent être distribués aux associés d’une société sont soumis à la CSG, la CRDS, au prélèvement social, à la contribution additionnelle et à la contribution pour le revenu de solidarité active, soit un taux total de 12,3 %
La protection sociale
| Entrepreneur individuel ou gérant majoritaire de SARL | |
|---|---|
| Incapacité temporaire | Indemnité journalière : 1/720ème du revenu professionnel moyen avec un minimum de 19,6 € (1/720ème de 40% de 1 PSS) et un maximum de 49,1 € (1/720ème de 1 PSS). Leur versement est limité à 360 indemnités journalières sur une période de 3 ans. |
| Invalidité partielle | Rente : 30 % du revenu annuel limité à 30% de 1 PSS (soit 10 605 € en 2011) jusqu’au 60ème anniversaire + majoration pour tierce personne de 12 460,37 €. Minimum versé = 3 181,67 € |
| Invalidité totale | Rente : 50 % du revenu annuel limité à 50% de 1 PSS (soit 17 676 € en 2011) jusqu’au 60ème anniversaire + majoration pour tierce personne de 12 460,37 €. Minimum versé = 7 204,48 € |
| Décès : pour le conjoint | Capital : 6 924 € Rente : néant |
| Décès : pour les enfants à charges | Capital : néant Rente : néant |
La retraite
| Entrepreneur individuel ou gérant majoritaire de SARL | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Retraite de base |
Revenu annuel moyen X Taux X (nbre de trimestres/durée de référence) Revenu annuel moyen = moyenne des revenus perçus pendant les meilleures années dans la limite de 1 PSS (35 352 € pour 2011) Taux plein = 50 % (65 ans ou 164 trimestres pour les personnes nées à partir de 1953) Retraite de base maximum = 50 % de 1 PSS, soit 17 676 € pour 2011 |
|||||||||||||||
| Retraite complémentaire |
La retraite complémentaire est obligatoire.
Valeur du point : 1,110 € |
L’exercice de l’activité
L’installation
Le promoteur peut opter pour une des deux formules suivantes :
il est maître d’ouvrage de ses propres programmes, c’est-à-dire qu’il en est commanditaire. Dans ce cas, il engage ses capitaux propres et prend des risques financiers élevés. Il doit disposer d’importants moyens financiers pour s’installer. il est prestataire, sous la tutelle d’un donneur d’ordres qui engage ses propres capitaux. Dans ce cas, l’installation nécessite des moyens financiers beaucoup plus modestes. Il est fréquent que le professionnel cumule les deux pratiques : en phase de démarrage d’activité, il réalise pour son propre compte des programmes peu importants et travaille pour un donneur d’ordres sur des programmes plus ambitieux.Les investissements
Les principaux investissements portent sur les acquisitions foncières. Le promoteur est en recherche permanente d’emplacements constructibles. Les prix d’acquisition sont déterminants, puisqu’ils représentent en moyenne près de 50% du coût total d’un programme. Pour les promoteurs-constructeurs, les investissements sont particulièrement élevés pour l’équipement en matériel de construction (échafaudages, grues, engins lourds, …). Toutefois, le recours à la location est très fréquent.
La gestion
Le suivi au quotidien
Trois périodes sont déterminantes dans la réalisation d’un programme immobilier. La période de réservation, préalable au début de la construction : le professionnel tente de commercialiser un maximum de lots, ce qui lui permettra notamment d’alléger les charges financières et diminuer son risque de commercialisation. Durant la construction, le professionnel veille au bon déroulement des travaux, dont il est garant, et poursuit la commercialisation. A l’achèvement de l’immeuble, il est recommandé que plus de 70% des lots soient vendus. Une fois l’immeuble terminé, le professionnel doit rapidement trouver preneurs pour les invendus. Des efforts commerciaux et financiers sont la plupart du temps nécessaires.
Les recettes de l’activité
Elles sont peu diversifiées dans la mesure où la vente directe d’immeubles représente plus de 70% du chiffre d’affaires total. Toutefois, le montant des honoraires liés aux activités d’agence immobilière ou de location at tendance à se développer. Ces activités de services ont en effet permis à la plupart des entreprises de compenser la baisse des volumes d’affaires en promotion. Enfin, on doit noter que les écarts sont importants entre le chiffre d’affaires des entreprises de promotion de logement et celles de promotion de bureaux.
Les charges à surveiller
Les postes de charges les plus importants sont constitués par les achats et charges externes (environ 70% du chiffre d’affaires). Les frais de personnel (20% du chiffre d’affaires) sont suivis de près par les charges financières et de dotation aux amortissements (8 à 10% du chiffre d’affaires).
La maîtrise du résultat
Le résultat dépend de la capacité de l’entreprise à maîtriser ses niveaux de marge. Pour cela, il lui faut parfaitement négocier les prix d’acquisition du foncier et des immeubles existants, et commercialiser dans les meilleurs délais ses programmes. Des stocks élevés entraînent une hausse sensible des charges financières et altèrent considérablement la rentabilité.
La gestion financière et les besoins en trésorerie
Les besoins de capitaux sont très importants pour financer le foncier, les acquisitions d’immeubles et les travaux.
| Evolution du nombre de création (1) | Les ratios de gestion clefs | ||
|---|---|---|---|
| 2009 | 876 | Chiffre d’affaires moyen | 1 213 K€ |
| 2008 | 1 272 | Marge brute (en % du CA) | 65,6 % |
| 2007 | 1 972 | Excédent brut d’exploitation (en % du CA) | 27,3 % |
| 2006 | 1 797 | Rotation des stocks (en jours de CA) | 82 J |
| 2005 | 1 462 | Crédit clients (en jours de CA) | 46 J |
| (Source : Insee, Démographie des entreprises et des établissements 2008 - champ marchand non agricole, Créations d’entreprises au cours de l’année 2008) | Crédit fournisseurs (en jours de CA) | 78 J | |
| Besoin en fonds de roulement (en jours de CA) | 13 J | ||
| (Moyenne indicative élaborée à partir de données Insee "Données du compte de résultat et bilan pour les personnes physiques", 2007 ou 2006) | |||
(1) : Jusqu’en 2006 : le nombre de créations correspond aux créations pures.
"Depuis le 1er janvier 2007, la notion de création d’entreprise s’appuie sur un concept harmonisé au niveau européen pour faciliter les comparaisons : une création d’entreprise correspond à la mise en œuvre de nouveaux moyens de production.
Par rapport aux immatriculations dans Sirene, on retient comme création pour satisfaire au concept harmonisé :
1 : les créations d’entreprise correspondant à la création de nouveaux moyens de production (il y a nouvelle immatriculation dans Sirene) ;
2 : les cas où l’entrepreneur (il s’agit en général d’un entrepreneur individuel) reprend une activité après une interruption de plus d’un an (il n’y a pas de nouvelle immatriculation dans Sirene mais reprise de l’ancien numéro Siren) ;
3 : les reprises par une entreprise nouvelle de tout ou partie des activités et moyens de production d’une autre entreprise (il y a nouvelle immatriculation dans Sirene) lorsqu’il n’y a pas continuité de l’entreprise reprise.
On considère qu’il n’y a pas continuité de l’entreprise si parmi les trois éléments suivants concernant le siège de l’entreprise, au moins deux sont modifiés lors de la reprise : l’unité légale contrôlant l’entreprise, l’activité économique et la localisation." (Insee)
Les difficultés du métier
Les difficultés du métier
Le secteur de la promotion immobilière connaît des difficultés en raison de la baisse de la demande sur les segments du résidentiel et du non résidentiel. Les professionnels restent très dépendants des conditions d’accès au crédit et des mesures fiscales prises en faveur des investisseurs.
Les principales difficultés à prévoir pour les créateurs sont :
• Le poids des stocks :
La rentabilité d’un programme immobilier dépend beaucoup de la rapidité de sa commercialisation. Les invendus pèsent lourdement sur la rentabilité d’une opération. Par conséquent, les entreprises qui “portent” des volumes importants de logements vacants sont fortement pénalisées. La crise immobilière actuelle, du fait de l’augmentation sensible du nombre d’invendus, amplifie le phénomène et nuit fortement au secteur, les professionnels étant obligés de baisser leurs prix de vente.
• La maîtrise des coûts de construction :
La rentabilité d’une opération de promotion dépend essentiellement de la maîtrise des coûts du foncier, des matériaux et des délais de construction. Ceux-ci doivent être parfaitement calculés et anticipés car les éventuels surcoûts sont difficilement reportables sur les prix de vente et se traduisent par conséquent par des pertes ou des manques à gagner.
• L’importance des investissements :
Elle rend aléatoire la survie des entreprises de taille modeste en cas de difficulté de commercialisation d’un seul programme. Le professionnel doit chercher à diversifier ses offres, sa clientèle, voire ses activités (il peut envisager la location immobilière, les activités d’agent immobilier …)
• La dépendance à la conjoncture économique :
En période de récession, le marché du non résidentiel est pénalisé par le gel des projets d’implantation d’entreprises et d’infrastructures locales. Quant au segment du logement, le ralentissement de l’activité économique pèse sur la solvabilité des particuliers.
Dans ce contexte, les entreprises les plus solides ont une surface financière importante, diversifient leurs programmes et anticipent fortement sur les commercialisations grâce à un réseau commercial dynamique.
| Evolution du nombre de DEFAILLANCE | TAUX DE SURVIE AU DELà DES 5 premieres années | ||
|---|---|---|---|
| 2008 | 177 | Promotion immobilière de logements | 69,4 % |
| 2007 | 164 | Promotion immobilière d’infrastructures | 68,2 % |
| 2006 | 124 | Supports juridiques de programme | 51,57 % |
| 2005 | 157 | Services aux entreprises, activités immobilières | 54,3 % |
| 2004 | 193 | Moyenne tous secteurs | 51,9 % |
| (Source : Insee, Taux de Survie à 5 ans pour la génération 2002) | |||
| (Source : Insee, Défaillances d’entreprises) | |||
Pour aller plus loin
Les principales organisations professionnelles
FFB
Fédération Française du Bâtiment
33 avenue Kléber - 75784 Paris Cedex 16
Tel : 01 40 69 51 00 – Fax : 01 45 53 58 77
http://www.ffbatiment.fr
FPC
Fédération des Promoteurs Constructeurs
106 rue de l’Université - 75007 Paris
Tel : 01.47.05.44.36 - Fax : 01.53.64.91.92
http://www.fpcfrance.fr
SNPI
Syndicat National des Professionnels de l’Immobilier
26 avenue Victor Hugo - 75116 Paris
Tel : 01 53 64 91 91 - Fax : 01.53.64.91.92
http://www.snpi.com
La presse spécialisée
Batiactu Éditeur
http://www.batiactu.fr
Le Moniteur
http://www.lemoniteur.fr
Les données statistiques
Insee, Enquête Annuelle d’Entreprise dans les services, Les résultats complets de l’année 2006 en NAF Rév.1
70.1A-D Promotion immobilière
Les données de gestion
Insee, Alisse : Accès en LIgne aux Statistiques Structurelles d’Entreprises
Les études sectorielles
Xerfi : "Promotion immobilière de logements", mis en ligne le 04/01/2010
Dafsa
Eurostaf
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