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Infos métiers
Services
Location immobilière
Mise à jour : 15/09/2011
Le marché
Le marché
Le secteur de la location immobilière évolue dans un contexte difficile.
Plusieurs facteurs pèsent sur l’activité des professionnels :
la baisse du taux de mobilité : la conjoncture économique et financière difficile, les pressions sur le pouvoir d’achat et la persistance de loyers élevés sont à l’origine d’une baisse régulière du taux de mobilité résidentielle des ménages. Ce ralentissement de la demande est à l’origine d’une baisse du chiffre d’affaires en volume des professionnels du secteur,
l’entrée en vigueur de la nouvelle référence de révision des loyers : ce nouvel indice (instauré en 2008) contribue au ralentissement des hausses de loyers (l’indice de référence des loyers est indexé sur l’inflation). Ce ralentissement entraîne une diminution de revenus des professionnels, rémunérés selon une commission sur le montant des loyers,
le manque de solvabilité des candidats à la location : il conduit à l’’allongement des délais de mise en location.
En outre, à côté de la concurrence ancienne des opérateurs de gré à gré, les professionnels ont souffert de l’arrivée sur le secteur des enseignes adossées à un réseau bancaire. Ces dernières bénéficient de nombreux atouts : densité du réseau d’agences, nombre important de clients, capacité à proposer une offre globale (proposition de logement, son financement, sa caution et ses assurances).
Dans ce contexte, de nombreux indépendants isolés disparaissent. Pour résister, les professionnels multiplient leurs efforts de séduction et de fidélisation de la clientèle : campagnes publicitaires, sites internet originaux, services de cotation de biens en immobilier d’entreprise, création d’un label de qualité par la Fnaim…
Tendances
La demande sur le marché locatif restera importante sous l’effet conjugué de la difficulté de l’accession à la propriété (la remontée des taux d’intérêt pesant sur la solvabilité des ménages) et de l’accroissement du nombre de ménages (vieillissement de la population et hausse des foyers monoparentaux).
Toutefois, malgré cette demande bien orientée, certains facteurs pénaliseront la progression du parc locatif :
la réduction des dispositifs d’incitations fiscales destinés à soutenir l’investissement locatif (la réduction d’impôt du dispositif Scellier passera de 22% du montant de l’investissement à 13% en 2012 et ce dispositif sera définitivement supprimé fin 2012),
l’impact de la réforme des plus-values immobilières à compter du 1er février 2012 qui pourrait peser sur le volume des ventes des biens destinés à la location (exonération totale sur les plus-values après 30 ans de détention du bien contre 15 ans aujourd’hui).
L’organisation du marché
- Les sociétés de location de logements réalisent un chiffre d’affaires moyen très nettement supérieur à celui du secteur. Les bailleurs publics sont fortement représentés par les sociétés d’habitation à loyer modéré et par la Caisse de dépôts et consignations et la SNCF. Parmi les bailleurs privés, les compagnies d’assurance et les banques disposent de parcs locatifs importants.
- Les sociétés de location d’autres biens immobiliers (bureaux, fonds de commerce, terrains …) sont plus nombreuses, mais de taille beaucoup plus modeste.
| Nombre d’entreprises du secteur en 2009 | Chiffre d’affaires du secteur en 2008 | Evolution du chiffre d’affaires en valeur du secteur | |||
|---|---|---|---|---|---|
| (en milliards et millions d’euros) | (Indice ICA base 100 en 2000) | ||||
| 21 693 | Location de logements | 26,374 Md€ | Location de logements | ||
| Location de terrains | 85 M€ | 2009 | 138,9 | ||
| Locations d’autres biens immobiliers | 22,744 Md€ | 2008 | 135,6 | ||
| (Source : Insee, Démographie des entreprises et des établissements 2009 - champ marchand non agricole, Stocks d’entreprises au 1er janvier 2009) | (Source : Insee, Suse (Système unifié de statistiques d’entreprises) | 2007 | 131,8 | ||
| 2006 | 126,5 | ||||
| 2005 | 122,9 | ||||
| 2004 | 126,3 | ||||
| 2003 | 125,4 | ||||
| (Source : Insee, Bulletin Statistique) | |||||
Le métier et la règlementation
Les aptitudes professionnelles
Le professionnel de la location immobilière est un financier, qui a souvent exercé d’autres métiers de l’immobilier (syndic, administrateur de biens, promoteur…). Il peut louer pour son propre compte (dans ce cas, il a une activité de promoteur), pour le compte de bailleurs publics, ou pour le compte de bailleurs privés (entreprises, promoteurs ou ménages).
S’il loue pour le compte d’autrui, le professionnel doit avant tout établir une relation de confiance avec les bailleurs. Il les informe, les assiste, les conseille et engage sa responsabilité auprès d’eux. S’il loue pour son propre compte, le professionnel doit être un habile investisseur, visionnaire et parfaitement maître des réalités de son marché. Rigueur, dynamisme et goût pour la gestion sont, dans ce cas, des qualités de base.
L’environnement règlementaire
Les contraintes à l’installation
L’inscription au registre du commerce et des sociétés est obligatoire.
Les principaux points de la règlementation professionnelle
De nombreux textes régissent les relations entre propriétaires et locataires. Les plus importants sont :
la loi du 22 juin 1982, qui rend obligatoire la rédaction d’un bail, la loi du 23 décembre 1986, qui stipule que les loyers peuvent être fixés librement en début de location et au moment du renouvellement du bail, la loi du 4 mars 1996, qui rend obligatoire le supplément de “loyer solidarité” pour les locataires de HLM dont les ressources sont supérieures à un plafond fixé par décret.En outre, la loi no 2008-111 du 8 février 2008 prévoit plusieurs mesures :
la réduction du dépôt de garantie de 2 mois de loyer hors charge à 1 mois de loyer hors charge, l’indexation des loyers sur l’inflation.Le statut juridique et fiscal du professionnel
Le statut juridique
Le professionnel opte soit pour le statut d’entrepreneur individuel soit pour la constitution d’une société.
Les professionnels du secteur optent généralement pour la constitution de sociétés (75%).
La catégorie d’imposition
Le professionnel du secteur est soumis au régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
| Catégorie d’imposition des BIC (ventes de biens ou fournitures de logements) | |
|---|---|
| Chiffre d’affaires | Régime Fiscal |
| Chiffre d’affaires < 234 000 € | Réel simplifié |
| Chiffre d’affaires > 234 000 € | Réel normal |
Le mode d’imposition
- à l’impôt sur le revenu (IR), si le professionnel opte pour la création d’une entreprise individuelle. Les revenus de l’activité s’additionnent alors aux autres revenus du foyer fiscal.
- à l’impôt sur les sociétés (IS), si le professionnel opte pour la création d’une société. Le bénéfice est imposé au nom de la société à un taux de 33,33% (15% dans la limite des premiers 38 120 € pour les sociétés dont le chiffre d’affaires est inférieur à 7 630 000 €).
Les dividendes sont intégrés au revenu imposable après un abattement de 40%. Depuis la loi de Finances de 2008, il est possible d’opter pour un prélèvement forfaitaire libératoire de 19%.
Dans le cas de la gérance (minoritaire ou majoritaire), le revenu imposable est majoré de la rémunération que le gérant perçoit, le cas échéant.
Le taux de TVA
Il n’y a pas de TVA sur la perception de loyers de logements. Le taux de TVA est de 19,60% pour les baux professionnels.
Le statut social du professionnel
Les cotisations sociales
| Entrepreneur individuel (1) ou Gérant majoritaire de SARL(2) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Tranches de revenus ou de rémunérations | ||||
| < 35 352 € (1 PSS) | < 141 408 € (4 PSS) | < 176 760 € (5 PSS) | > 176 760 € (5 PSS) | |
| Assurance maladie maternité | 6,5 % | 5,9 % | 5,9 % | / |
| Indemnités journalières maladie | 0,7 % | 0,7 % | 0,7 % | / |
| Allocations familiales | 5,4 % | 5,4 % | 5,4 % | 5,4 % |
| Assurance vieillesse | 16,65 % | / | / | / |
| Assurance invalidité décès | 1,3 % | / | / | / |
| Participation formation | 0,15 % | / | / | / |
| Retraite complémentaire | 6,5 % | 7,5 % | / | / |
| Total + CSG + CRDS | 45,2 % (4) | 26,5 % (4) | 20 % (4) | 13,4 % (4) |
(1) : L’assiette de cotisation est calculée sur la base du revenu brut professionnel. Les taux de cotisations peuvent varier en fonction de la tranche de revenu (déterminée en fonction du plafond de la Sécurité Sociale fixé chaque année au 1er janvier).
(2) : La rémunération des gérants minoritaires est soumise aux mêmes cotisations que les salariés.
(3) : En début d’activité le gérant majoritaire doit payer des cotisations sociales forfaitaires, même s’il ne perçoit aucune rémunération. Par la suite, même en l’absence de rémunération, le gérant majoritaire devra s’acquitter d’une cotisation minimale au titre de l’assurance maladie et de la retraite.
(4) : Les dividendes qui peuvent être distribués aux associés d’une société sont soumis à la CSG, la CRDS, au prélèvement social, à la contribution additionnelle et à la contribution pour le revenu de solidarité active, soit un taux total de 12,3 %
La protection sociale
| Entrepreneur individuel ou gérant majoritaire de SARL | |
|---|---|
| Incapacité temporaire | Indemnité journalière : 1/720ème du revenu professionnel moyen avec un minimum de 19,6 € (1/720ème de 40% de 1 PSS) et un maximum de 49,1 € (1/720ème de 1 PSS). Leur versement est limité à 360 indemnités journalières sur une période de 3 ans. |
| Invalidité partielle | Rente : 30 % du revenu annuel limité à 30% de 1 PSS (soit 10 605 € en 2011) jusqu’au 60ème anniversaire + majoration pour tierce personne de 12 460,37 €. Minimum versé = 3 181,67 € |
| Invalidité totale | Rente : 50 % du revenu annuel limité à 50% de 1 PSS (soit 17 676 € en 2011) jusqu’au 60ème anniversaire + majoration pour tierce personne de 12 460,37 €. Minimum versé = 7 204,48 € |
| Décès : pour le conjoint | Capital : 6 924 € Rente : néant |
| Décès : pour les enfants à charges | Capital : néant Rente : néant |
La retraite
| Entrepreneur individuel ou gérant majoritaire de SARL | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Retraite de base |
Revenu annuel moyen X Taux X (nbre de trimestres/durée de référence) Revenu annuel moyen = moyenne des revenus perçus pendant les meilleures années dans la limite de 1 PSS (35 352 € pour 2011) Taux plein = 50 % (65 ans ou 164 trimestres pour les personnes nées à partir de 1953) Retraite de base maximum = 50 % de 1 PSS, soit 17 676 € pour 2011 |
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| Retraite complémentaire |
La retraite complémentaire est obligatoire.
Valeur du point : 1,110 € |
L’exercice de l’activité
Les investissements
Les investissements portent essentiellement sur la construction de bâtiments neufs. Les rénovations et les acquisitions représentent 20% du montant des investissements totaux. A noter que la rénovation et l’entretien du parc locatif sont déterminants : ils permettent de maintenir, voire de réévaluer le montant des loyers et donc d’obtenir de meilleurs rendements.
La gestion
Le suivi au quotidien
Le professionnel suit le taux de rentabilité brut, puis net, de son parc locatif. Ces taux sont en moyenne plus élevés pour les locations de locaux professionnels et autres biens immobiliers que pour les locations de logements. Ils sont très variables d’une entreprise à l’autre, en fonction de son implantation géographique et du niveau de standing.
Les recettes de l’activité
Le chiffre d’affaires moyen des sociétés de location de logements est beaucoup plus élevé que celui des sociétés louant d’autres biens immobiliers.
Les charges à surveiller
Les charges externes (frais de publicité, frais de gestion, recouvrement…) et les frais de personnel constituent les deux principaux postes de charges. Les amortissements et les frais financiers sont très élevés : ils peuvent représenter jusqu’à 20% du chiffre d’affaires et doivent par conséquent être parfaitement maîtrisés.
La maîtrise du résultat
Pour l’ensemble des entreprises, le résultat est étroitement dépendant du taux de rentabilité brut et du niveau d’endettement. Le ralentissement de la progression des loyers et l’augmentation des impayés ont de très forts impacts sur les performances des entreprises. Les charges externes et de personnel doivent être parfaitement contenues.
La gestion financière et les besoins en trésorerie
Le niveau des capitaux propres est essentiel. En phase d’installation, le fonds de roulement doit être suffisant pour couvrir les charges de début d’activité (échéances de crédits, charges fixes…). En régime de croisière, l’activité a un besoin en fonds de roulement négatif. L’entreprise doit donc dégager des excédents de trésorerie, grâce notamment aux cautions et loyers payés d’avance.>>
| Evolution du nombre de création (1) | Les ratios de gestion clefs | ||
|---|---|---|---|
| 2009 | 2 820 | Chiffre d’affaires moyen | 178 K€ |
| 2008 | Nc | Marge brute (en % du CA) | 87,23 % |
| 2007 | Nc | Excédent brut d’exploitation (en % du CA) | 48,95 % |
| 2006 | Nc | Rotation des stocks (en jours de CA) | 50 J |
| 2005 | Nc | Crédit clients (en jours de CA) | 12 J |
| (Source : Insee, Démographie des entreprises et des établissements 2008 - champ marchand non agricole, Créations d’entreprises au cours de l’année 2008) | Crédit fournisseurs (en jours de CA) | 48 J | |
| Besoin en fonds de roulement (en jours de CA) | - 8 J | ||
| (Moyenne indicative élaborée à partir de données Insee "Données du compte de résultat et bilan pour les personnes physiques", 2007 ou 2006) | |||
(1) : Jusqu’en 2006 : le nombre de créations correspond aux créations pures.
"Depuis le 1er janvier 2007, la notion de création d’entreprise s’appuie sur un concept harmonisé au niveau européen pour faciliter les comparaisons : une création d’entreprise correspond à la mise en œuvre de nouveaux moyens de production.
Par rapport aux immatriculations dans Sirene, on retient comme création pour satisfaire au concept harmonisé :
1 : les créations d’entreprise correspondant à la création de nouveaux moyens de production (il y a nouvelle immatriculation dans Sirene) ;
2 : les cas où l’entrepreneur (il s’agit en général d’un entrepreneur individuel) reprend une activité après une interruption de plus d’un an (il n’y a pas de nouvelle immatriculation dans Sirene mais reprise de l’ancien numéro Siren) ;
3 : les reprises par une entreprise nouvelle de tout ou partie des activités et moyens de production d’une autre entreprise (il y a nouvelle immatriculation dans Sirene) lorsqu’il n’y a pas continuité de l’entreprise reprise.
On considère qu’il n’y a pas continuité de l’entreprise si parmi les trois éléments suivants concernant le siège de l’entreprise, au moins deux sont modifiés lors de la reprise : l’unité légale contrôlant l’entreprise, l’activité économique et la localisation." (Insee)
Les difficultés du métier
Les difficultés du métier
Le secteur de la location immobilière reste risqué en raison de sa forte sensibilité aux aléas de la conjoncture économique.
Les principales difficultés à prévoir pour les créateurs sont :
• L’inadaptation de l’offre locative et l’importance des locaux vacants :
L’immobilier professionnel est plus particulièrement concerné. De nombreux locaux restent vacants, soit parce que l’offre dépasse nettement la demande locative, soit parce que les équipements (télécommunication, sécurité, confort…) ne correspondent pas aux attentes de la clientèle. Ces locaux vacants génèrent des charges (entretien, fiscalité…) élevées qui impactent la rentabilité globale des entreprises de location.
• Le poids des investissements :
La construction, l’acquisition et l’entretien des logements locatifs génèrent des investissements très lourds qui nécessitent d’importants moyens financiers. Seules les entreprises disposant de fonds propres importants peuvent faire face à ces investissements et à la détérioration des niveaux de rentabilité.
Dans ce contexte, les professionnels devront veiller à diversifier leur activité sur l’ensemble des segments de l’immobilier. Les alliances entre structures permettront également aux petites et moyennes entités de disposer de moyens plus importants pour investir et asseoir leur notoriété.
| Evolution du nombre de DEFAILLANCE | TAUX DE SURVIE AU DELà DES 5 premieres années | ||
|---|---|---|---|
| 2008 | 611 | Agences immobilières | 47,5 % |
| 2007 | 461 | Services aux entreprises, activités immobilières | 54,3 % |
| 2006 | 433 | Moyenne tous secteurs | 51,9 % |
| 2005 | 508 | (Source : Insee, Taux de Survie à 5 ans pour la génération 2002) | |
| 2004 | 533 | ||
| (Source : Insee, Défaillances d’entreprises) | |||
Pour aller plus loin
Les principales organisations professionnelles
FNAIM
Fédération Nationale de l’Immobilier
129 rue du Faubourg St Honoré - 75008 Paris
Tel : 01 44 20 77 00
http://www.fnaim.fr
SNPI
Syndicat National des Professionnels de l’Immobilier
26 avenue Victor Hugo - 75116 Paris
Tel : 01 53 64 91 91 - Fax : 01.53.64.91.92
http://www.snpi.com
La presse spécialisée
Le journal de l’Agence
http://www.journaldelagence.com
Batiactu Éditeur
http://www.batiactu.fr
Le Moniteur
http://www.lemoniteur.fr
Les données statistiques
Insee, Enquête Annuelle d’Entreprise dans les services, Les résultats complets de l’année 2006 en NAF Rév.1
70.3A Agences immobilières
Les données de gestion
Insee, Alisse : Accès en LIgne aux Statistiques Structurelles d’Entreprises
Les études sectorielles
APCE : "Agence immobilière", mise à jour : 06/2008, mise à jour : 12/2009
Xerfi : "Agences immobilières", mis en ligne le 23/11/2009", mis en ligne le 05/10/2009
Dafsa
Eurostaf
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