Oui, cette faculté est ouverte lors de l’entrée du locataire dans les lieux.
Les parties peuvent convenir de déroger au statut du bail commercial par la conclusion d’un bail de courte durée.
Le bail doit mentionner la volonté expresse des parties de déroger au statut.
Le bail dérogatoire doit être distingué :
de la location saisonnière, qui dure le temps d’une saison touristique,
de la convention d’occupation précaire. Créée par la pratique, elle est caractérisée par l’existence de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties, qui empêchent le locataire de fonder un espoir sur la pérennité de l’exploitation.
La durée du bail dérogatoire est limitée à 24 mois. Il est fréquent de rencontrer, en pratique, des baux de 23 mois.
Le bail dérogatoire échappe à la réglementation des baux commerciaux, il est soumis aux seules règles du Code civil, ce qui offre aux parties une grande liberté quant au contenu du bail. Ainsi, à la condition de respecter un équilibre entre les droits et obligations des parties, il est possible de déterminer conventionnellement :
la durée du bail,
la possibilité de donner congé pendant le bail, et la durée du préavis à respecter.
Au terme du bail, le locataire ne bénéficie pas d’un droit légal au renouvellement du bail, ou, à défaut, à une indemnité d’éviction, à l’inverse de ce que prévoit la réglementation des baux commerciaux.
Bon à savoir : Si, à l’expiration du bail dérogatoire, le locataire reste et est laissé dans les locaux loués, il se forme un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux.
Sources juridiques :
Article L 145- 5 du Code de commerce
Articles 1709 et suivants du Code civil
Cass. Civ. 3, 29 avril 2009, pourvoi n° 08-13308
