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Le marché

Le marché

Après plusieurs années de forte croissance (augmentation du nombre de diagnostics obligatoires, élargissement des diagnostics aux locations), le chiffre d’affaires en volume des diagnostiqueurs immobiliers est pénalisé par deux facteurs majeurs :


 la baisse du nombre de transactions immobilières, qui a entraîné une diminution d’activité importante sur les diagnostics réglementaires lors des ventes de biens immobiliers.


 La saturation du secteur, conséquence de l’augmentation toujours plus importante du nombre de professionnels (en moyenne, on compte 1 000 nouveaux diagnostiqueurs par an).

Toutefois, la mise en place de nouveaux diagnostics règlementaires pour la location (plomb) et la vente de biens (électricité) a permis de soutenir le chiffre d’affaires des professionnels.

Dans ce contexte, les professionnels diversifient leur activité (conseil en économie d’énergie…) et élargissent leurs réseaux de prescripteurs (agences immobilières, administrateurs de bien, banques, notaires, syndics de copropriété…). L’adhésion à un réseau sous enseigne permet d’accroitre leur visibilité et de bénéficier d’avantages concurrentiels (veille juridique, formation, achats groupés d’équipements…).

Tendances

Des évolutions règlementaires pourront instaurer de nouveaux diagnostics obligatoires, dynamisant le volume d’activité des professionnels.

Toutefois, dans un contexte très concurrentiel, les pressions tarifaires favoriseront la concentration du secteur au profit de réseaux organisés.

L’organisation du marché

- Les entreprises indépendantes : elles représentent aujourd’hui plus de 80% secteur.

- Les réseaux régionaux et nationaux sous enseigne (Agenda, Ex’Im) tendent à se développer.

Nombre de diagnostiqueurs en 2009		Chiffre d’affaires du secteur en 2009		Evolution du chiffre d’affaires du secteur en valeur
		en millions d’euros)		(Indice ICA base 100 en 2000)
	7 500		400 M€	Diagnostic immobilier
(Source : infodiagnostiqueur.com)		(Source : infodiagnostiqueur.com)		2009	Nc
				2008	Nc
				2007	Nc
				2006	Nc
				2005	Nc
				2004	Nc
				2003	Nc
				2002	Nc
				(Source : Insee, Bulletin Statistique)

 

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Le métier et la réglementation

Les aptitudes professionnelles

Le professionnel est généralement issu du secteur du BTP. Depuis 2007, le candidat au métier de diagnostiqueur doit obtenir une certification auprès d’un organisme agréé par le Cofrac. Cette certification porte sur cinq compétences : Diagnostic de Performance Energétique (DPE), Termites, Amiante, Constat de Risque d’Exposition au Plombs (CREP) et Gaz. Les candidats ont la possibilité de suivre des préparations (bilan des connaissances, évaluation à blanc…).

La profession requiert des compétences techniques, une parfaite connaissance de la règlementation en vigueur mais aussi de bonnes aptitudes commerciales et de gestion.

L’environnement règlementaire

Les contraintes à l’installation

Le professionnel doit être certifié par un organisme agréé par le Cofrac. Le certificat est délivré pour une durée de 5 ans. Le professionnel s’inscrit au registre du commerce et des sociétés.


Les principaux points de la règlementation professionnelle

Le diagnostiqueur doit être indépendant. Il ne doit pas être lié à une entreprise ou à un organisme exerçant une activité connexe : bailleurs, professionnels de la rénovation…

Ses équipements doivent être conformes à la norme XP 45-500 et certifié EN 50379.

Tous les 5 ans, le professionnel doit renouveler sa certification (examen théorique et pratique).

Enfin, le diagnostiqueur doit souscrire une responsabilité civile professionnelle.

Le statut juridique et fiscal du professionnel

Le statut juridique

Le professionnel, qui a un statut de commerçant, opte soit pour le statut d’entrepreneur individuel soit pour la constitution d’une société.

Dans le secteur, la majorité des entreprises sont exploitées sous forme d’entreprises individuelles.

La catégorie d’imposition

Le professionnel du secteur est soumis au régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Catégorie d’imposition des BIC (PRESTATIONS DE SERVICES)
Chiffre d’affaires	Régime Fiscal
Chiffre d’affaires < 32 100 €	Micro BIC ou Auto entrepreneur
Chiffre d’affaires < 231 000 €	Réel simplifié
Chiffre d’affaires > 231 000 €	Réel normal

Le mode d’imposition

Les bénéfices réalisés par un professionnel dans le cadre de son activité sont soumis, soit :

- à l’impôt sur le revenu (IR), si le professionnel opte pour la création d’une entreprise individuelle. Les revenus de l’activité s’additionnent alors aux autres revenus du foyer fiscal.

Dans le cas des auto-entrepreneurs, l’impôt sur le revenu généré par l’activité peut faire l’objet d’un versement forfaitaire libératoire, si le revenu fiscal de référence du foyer n’excède pas (pour 2009) 26 030 € par part (le taux est fixé à 1,7 % pour les prestations de services). Si l’option n’est pas souscrite, le bénéfice net qui sera intégré au revenu imposable sera calculé par l’administration, après un abattement forfaitaire (50% pour les prestations de service).

- à l’impôt sur les sociétés (IS), si le professionnel opte pour la création d’une société. Le bénéfice est imposé au nom de la société à un taux de 33,33% (15% dans la limite des premiers 38 120 € pour les sociétés dont le chiffre d’affaires est inférieur à 7 630 000 €).

Les dividendes sont intégrés au revenu imposable après un abattement de 40%, auquel s’applique ensuite un crédit d’impôt plafonné à 230 € pour un couple et 115 € pour une personne seule. Depuis la loi de Finances de 2008, il est possible d’opter pour un prélèvement forfaitaire libératoire de 18%.

Dans le cas de la gérance (minoritaire ou majoritaire), le revenu imposable est majoré de la rémunération que le gérant perçoit, le cas échéant.

Le taux de TVA

Dans ce secteur, le taux de TVA est de 19,6%.

Le statut social du professionnel

Les cotisations sociales

	auto-entrepreneur (BIC, activité de vente)	Entrepreneur individuel (1) ou Gérant majoritaire de SARL (2)
	Sur l’ensemble du chiffre d’affaires (limité à 32 100 euros)
		Tranches de revenus ou de rémunérations(3)
		< 35 352 € (1 PSS)	< 106 056 € (3 PSS)	< 176 760 € (5 PSS)	> 176 760 € (5 PSS)
Assurance maladie maternité	21,3 %	6,5  %	5,,9  %	5,9  %	/
Indemnités journalières maladie		0,7  %	0,7  %	0,7 %	/
Allocations familiales		5,4 %	5,4 %	5,4 %	5,4 %
Assurance vieillesse		16,65 %	/	/	/
Assurance invalidité décès		1,3 %	/	/	/
Participation formation		0,15 %	/	/	/
Retraite complémentaire		6,5 %	6,5 %	/	/
Total + CSG + CRDS		45,2  % (4)	26,5  % (4)	20  % (4)	13,4  % (4)

(1) : L’assiette de cotisation est calculée sur la base du revenu brut professionnel. Les taux de cotisations peuvent varier en fonction de la tranche de revenu (déterminée en fonction du plafond de la Sécurité Sociale fixé chaque année au 1er janvier).

(2) : La rémunération des gérants minoritaires est soumise aux mêmes cotisations que les salariés.

(3) : En début d’activité le gérant majoritaire doit payer des cotisations sociales forfaitaires, même s’il ne perçoit aucune rémunération. Par la suite, même en l’absence de rémunération, le gérant majoritaire devra s’acquitter d’une cotisation minimale au titre de l’assurance maladie et de la retraite.

(4) : Les dividendes qui peuvent être distribués aux associés d’une société sont soumis à la CSG, la CRDS, au prélèvement social, à la contribution additionnelle et à la contribution pour le revenu de solidarité active, soit un taux total de 12,1 %

La protection sociale

	Entrepreneur individuel ou gérant majoritaire de SARL
Incapacité temporaire	Indemnité journalière : 1/720ème du revenu professionnel moyen avec un minimum de 19,6 € (1/720ème de 40% de 1 PSS) et un maximum de 49,1 € (1/720ème de 1 PSS). Leur versement est limité à 360 indemnités journalières sur une période de 3 ans.
Pension pour incapacité totale au métier artisanal	Rente : 50 % du revenu annuel limité à 50% de 1 PSS (soit 17 776 € en 2011) les trois premières années, puis 30 % du revenu annuel limité à 30% de 1PSS (soit 10 605 € pour 2011) jusqu’au 60ème anniversaire. Minimum versé = 3 181,67 €
Invalidité totale	Rente : 50 % du revenu annuel limité à 50% de 1 PSS (soit 17 676 € en 2011) jusqu’au 60ème anniversaire + majoration pour tierce personne de 12 460,37 €. Minimum versé = 3 181,67 €
Décès : pour le conjoint	Capital : 6 924 € Rente : néant
Décès : pour les enfants à charges	Capital : néant Rente : néant

La retraite

	Entrepreneur individuel ou gérant majoritaire de SARL
Retraite de base	Revenu annuel moyen X Taux X (nbre de trimestres/durée de référence) Revenu annuel moyen = moyenne des revenus perçus pendant les meilleures années dans la limite de 1 PSS (35 352 € pour 2011) Taux plein = 50 % (65 ans ou 164 trimestres pour les personnes nées à partir de 1953) Retraite de base maximum = 50 % de 1 PSS, soit 17 676 € pour 2011
Retraite complémentaire	La retraite complémentaire est obligatoire. 6,5% des revenus < 106 056 € (3 PSS)         X valeur du point X nb d’années Coût d’acquisition du point         Coût d’acquisition du point : 15,30 € Valeur du point : 1,110 €

L’exercice de l’activité

L’installation

LLe créateur peut créer un cabinet indépendant ou adhérer à un réseau. Le secteur étant en situation de saturation, le professionnel doit veiller à réaliser une solide étude de marché sur la zone où il souhaite s’implanter.

Les investissements

Les équipements de diagnostic représentent les principaux investissements : analyseur de plomb, caméras infrarouges, humidimètre, contrôleur de sécurité gaz, … Le véhicule professionnel, les certifications et les équipements informatiques constituent également des investissements nécessaires dès le lancement de l’activité.

Soumis aux évolutions règlementaires, les professionnels du secteur doivent également investir dans la formation continue.

La gestion

Le suivi au quotidien

Le diagnostiqueur doit organiser méthodiquement ses interventions pour ne pas perdre de temps : réalisation des diagnostics, rédaction des rapports et prise de contact avec les prescripteurs : agences immobilières, administrateurs de biens, banques, syndics de copropriété, notaires, marchands de biens…

Le nombre de diagnostics réalisés par jour dépend de sa spécialisation, du type de clientèle auprès de laquelle il intervient et des distances à parcourir. Généralement, le professionnel réalise plusieurs diagnostics sur un même site.

Les recettes de l’activité

Les prix sont librement fixés par les professionnels.

Le diagnostiqueur établit le plus souvent une facturation forfaitaire comprenant un ou plusieurs diagnostics. Ses tarifs varient en fonction du type de diagnostic et de la surface à expertiser.

Les charges à surveiller

Pour les diagnostiqueurs exerçant seuls, les principales charges sont constituées des frais de déplacement, des charges sociales personnelles, des assurances et de l’amortissement des équipements de diagnostic.

Pour les cabinets plus importants, les charges de personnel représentent un poste important de dépenses.

Les professionnels qui exercent sous enseigne (franchise) doivent également verser des redevances aux têtes de réseaux.

La maîtrise du résultat

Le résultat dépend essentiellement du volume des prestations et de la productivité par salarié dans les cabinets plus importants. Pour les diagnostiqueurs exerçant seuls, la maîtrise des charges, les investissements et les amortissements conditionnent leur résultat.

La gestion financière et les besoins en trésorerie

L’activité de diagnostiqueur nécessite peu de fonds propres car les investissements sont relativement peu élevés.

Le besoin de trésorerie est minime car le professionnel facture sa prestation au moment de son intervention. Seuls les diagnostiqueurs travaillant pour les institutionnels ou pour les entreprises peuvent avoir des besoins de trésorerie.

Evolution du nombre de création (1)		Les ratios de gestion clefs
2009	Nc	Chiffre d’affaires moyen	Nc
2008	Nc	Marge brute (en % du CA)	Nc
2007	Nc	Excédent brut d’exploitation (en % du CA)	Nc
2006	Nc	Rotation des stocks (en jours de CA)	Nc
2005	Nc	Crédit clients (en jours de CA)	Nc
(Source : Insee, Démographie des entreprises et des établissements - champ marchand non agricole, Créations d’entreprises)		Crédit fournisseurs (en jours de CA)	Nc
		Besoin en fonds de roulement (en jours de CA)	Nc
		(Moyenne indicative élaborée à partir de données Insee "Données du compte de résultat et bilan pour les personnes physiques", 2007 ou 2006)

(1) : Jusqu’en 2006 : le nombre de créations correspond aux créations pures.

"Depuis le 1er janvier 2007, la notion de création d’entreprise s’appuie sur un concept harmonisé au niveau européen pour faciliter les comparaisons : une création d’entreprise correspond à la mise en œuvre de nouveaux moyens de production.
Par rapport aux immatriculations dans Sirene, on retient comme création pour satisfaire au concept harmonisé :

 1 : les créations d’entreprise correspondant à la création de nouveaux moyens de production (il y a nouvelle immatriculation dans Sirene) ;

 2 : les cas où l’entrepreneur (il s’agit en général d’un entrepreneur individuel) reprend une activité après une interruption de plus d’un an (il n’y a pas de nouvelle immatriculation dans Sirene mais reprise de l’ancien numéro Siren) ;

 3 : les reprises par une entreprise nouvelle de tout ou partie des activités et moyens de production d’une autre entreprise (il y a nouvelle immatriculation dans Sirene) lorsqu’il n’y a pas continuité de l’entreprise reprise.

On considère qu’il n’y a pas continuité de l’entreprise si parmi les trois éléments suivants concernant le siège de l’entreprise, au moins deux sont modifiés lors de la reprise : l’unité légale contrôlant l’entreprise, l’activité économique et la localisation." (Insee)

Les difficultés du métier

Les difficultés du métier

Dans un contexte de plus en plus concurrentiel du fait de la saturation du secteur, l’activité de diagnostiqueur immobilier est devenue plus risquée. En outre, malgré ses efforts pour se diversifier, la profession reste très liée à la conjoncture de l’immobilier.

Les principales difficultés pour le créateur sont :

• La dépendance au marché de l’immobilier :

L’activité du diagnostiqueur est directement liée au marché de l’immobilier et du BTP. Toutes les fluctuations (baisse des mises en construction, diminution de la mobilité sur le marché locatif…) se répercutent sur le volume d’activité des professionnels du secteur.


• L’insuffisance des marges commerciales :

Dans un contexte de forte concurrence, le professionnel doit trouver un équilibre entre la nécessité de maintenir un volume d’activité important (tarifs attractifs) et pratiquer des marges suffisantes au maintien de la rentabilité de son activité.


• La concurrence des professions connexes :

Face à la baisse du secteur du BTP, un grand nombre de professionnels du bâtiment (géomètre-expert…) ont cherché des relais de croissance en développant une activité de diagnostiqueur.


• La dépendance à la réglementation :

La profession est très règlementée : points de contrôle, équipements de contrôle, périodicité des expertises, certifications….Le professionnel doit impérativement satisfaire à ces obligations et suivre en permanence leurs évolutions.


Dans ce contexte, l’adhésion à un réseau constitue un atout indéniable. Les professionnels qui réussiront le mieux seront ceux capables de maintenir leur volume d’activité par une politique de fidélisation auprès de leur clientèle à la fois professionnelle et privée.

Evolution du nombre de DEFAILLANCE		TAUX DE SURVIE AU DELà DES 5 premieres années
2008	Nc	Analyses, essais et inspections techniques	65,3 %
2007	Nc	Services aux entreprises, activités immobilières	54,3 %
2006	Nc	Moyenne tous secteurs	51,9 %
2005	Nc	(Source : Insee, Taux de Survie à 5 ans pour la génération 2002)
2004	Nc
(Source : Insee, Défaillances d’entreprises)

Pour aller plus loin

Les principales organisations professionnelles

FIDI
Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier
201, avenue Pierre Brossolette 92120 Montouge
Tél. : 01 58 35 08 38 - Fax : 01.58.35.08.34
http://www.lafidi.fr

FNECI
Fédération Nationale des Experts de la Construction et de l’Immobilier
102, avenue de la République 92400 Courbevoie
Tél. : 08.20.48.04.91 - Fax : 01 47.89.00.06
http://www.fneci.org

CFDI
Confédération Française du Diagnostic Immobilier
6, rue Kléber 49300 Cholet
Tel : 08 20 20 22 13
http://www.la-cfdi.fr

UNECTPI
Union Nationale des Experts Certifiés Techniciens Professionnels Indépendants
2 allée du Pas du Loup « Cassy 33138 Lanton
Tel : 05.56.60.66.13
http://www.unectpi.com/

FNAIM - CDI
Chambre des Diagnostiqueurs Immobilier de la Fédération Nationale de l’Immobilier
129, rue du Faubourg Saint-Honoré - 75407 Paris
Tél : 01 44 20 77 00
http://www.fnaim.fr/la-fnaim/nos-metiers/le-diagnostiqueur-immobilier.html

La presse spécialisée

Dimag
http://www.dimag.info/Dimag/Accueil.html

Le commerce indépendant organisé dans le secteur

Franchise Magazine
http://www.franchise-magazine.com

Ac Franchise
http://www.ac-franchise.com

Observatoire de la Franchise
http://www.observatoiredelafranchise.fr

Fédération Française de la Franchise
http://www.franchise-fff.com

Fédération du Commerce Associé
http://www.commerce-associe.fr

Les données de gestion

 Insee, Alisse : Accès en LIgne aux Statistiques Structurelles d’Entreprises


 Aircga : l’association Inter-Régionale de Centres de Gestion Agréés Association de 14 Centres de Gestion Agréés répartis sur tout le territoire et représentant plus de 50 000 entreprises artisanales, commerciales et prestataires de services ainsi que des exploitations agricoles.
Statistiques financières des comptes des entreprises, rubrique "La TPE en chiffres", "Comptes des TPE"

Les études sectorielles

 APCE : "Diagnostiqueur immobilier", mise à jour : 02/2009


 Xerfi : : "Diagnostics Immobiliers", mis en ligne le 02/11/2009


 Dafsa


 Eurostaf


 Plusdetudes.com : moteur de recherche d’études


 Research & Markets : moteur de recherche d’études

Votre zone de chalandise

 Insee, statistiques locales : population, logement, revenu net imposable, emploi, taux de chômage, activité économique…


 Insee, ODIL : outil d’aide au diagnostic d’implantation locale

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