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Infos métiers
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Administrateur de biens
Mise à jour : 15/09/2011
Le marché
Le marché
Malgré une quasi-stagnation en 2008 et 2009, le chiffre d’affaires en valeur du secteur est à nouveau orienté à la hausse depuis 2010.
Deux facteurs sont particulièrement favorables au secteur :
la bonne tenue des investissements locatifs soutenus par le dispositif d’incitation fiscale Scellier,
la hausse continue du prix des charges de copropriété.
Toutefois, les pressions concurrentielles s’accentuent entraînant une contraction des honoraires répartis entre la gestion locative et l’activité de syndic de propriété.
Dans ce contexte, de nombreux professionnels se sont diversifiés (60% des administrateurs de biens ont aussi une activité d’agent immobilier) ce qui contribue à alourdir dangereusement le niveau de leurs charges (notamment de personnel). Les difficultés conjoncturelles du marché immobilier tendent à fragiliser ces opérateurs.
Les professionnels tendent donc à se recentrer sur leur cœur de métier qu’est l’administration de biens. En effet, l’activité d’administration de biens présente l’avantage d’assurer des revenus réguliers, quelle que soit la conjoncture. Sur un marché immobilier peu porteur, s’y renforcer constitue donc une priorité.
Tendances
La concentration du secteur s’intensifiera, les petites structures disparaissant peu à peu au profit des cabinets importants.
Le potentiel de développement du secteur reste important, la moitié des biens immobiliers restant gérée par les particuliers eux-mêmes.
L’organisation du marché
- Les gérants ou administrateurs de biens sont des mandataires qui administrent des immeubles urbains, ruraux ou mixtes. Ils en assurent l’entretien, les réparations, les aménagements et la mise en valeur. Ils exécutent aussi les obligations des propriétaires ou bailleurs.
- L’activité de syndic consiste à assurer la gestion de l’immeuble en appliquant les décisions de l’assemblée des copropriétaires. Le syndic assure la direction du personnel de la copropriété, l’entretien de l’immeuble et de ses équipements, les travaux courants. Il représente la copropriété dans la vie civile et devant la justice.
| Nombre d’entreprises du secteur en 2009 | Chiffre d’affaires du secteur en 2008 | Evolution du chiffre d’affaires du secteur en valeur | |||
|---|---|---|---|---|---|
| (en milliards d’euros) | (Indice ICA base 100 en 2000) | ||||
| 9 930 | 6,055 Md€ | Administration d’immeubles et autres biens immobiliers | |||
| (Source : Insee, Démographie des entreprises et des établissements 2009 - champ marchand non agricole, Stocks d’entreprises au 1er janvier 2009) | (Source : Insee, Suse (Système unifié de statistiques d’entreprises) | 2009 | 138,4 | ||
| 2008 | 138,8 | ||||
| 2007 | 135,7 | ||||
| 2006 | 132,2 | ||||
| 2005 | 128,8 | ||||
| 2004 | 126,6 | ||||
| 2003 | 115,5 | ||||
| 2002 | 109,0 | ||||
| (Source : Insee, Bulletin Statistique) | |||||
Le métier et la règlementation
Les aptitudes professionnelles
Il existe plusieurs formations spécialisées pour accéder à la profession (dont le DEUST Administration de biens mention "Études immobilières en maîtrise de droit privé" ; le DESS droit immobilier…). Le travail de l’administrateur se partage entre l’agence et les déplacements. Les horaires sont irréguliers et le gérant ne compte pas ses heures.
Le professionnel doit avoir des compétences juridiques, financières, fiscales et techniques. Il doit savoir utiliser les technologies informatiques, notamment pour les aspects comptables. Facilité de contact, sens de la diplomatie et de la négociation sont indispensables.
L’environnement règlementaire
Les contraintes à l’installation
La loi Hoguet du 2 janvier 1970 (no 70-9), modifiée par le décret du 29 juin 1995, réglemente l’accès à la profession. Il faut être titulaire d’une carte professionnelle qui porte la mention "Gestion immobilière". Pour obtenir cette carte, le professionnel doit justifier du niveau d’étude ou d’expérience suffisant : soit un niveau bac + 3 dans les domaines juridiques, économiques ou commerciaux, soit un baccalauréat et 3 ans d’expérience professionnelle en tant que salarié dans le secteur, soit 10 ans d’expérience professionnelle dans le secteur, ou encore, être titulaire du BTS des professions immobilières ou du diplôme de l’institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation.
Il doit en outre posséder une garantie financière minimum de 110 000 euros (pour les adhérents à la FNAIM, la garantie doit s’élever à 120 000 euros). Les deux premières années d’exercice cette garantie s’élève à 30 000 €.
La carte professionnelle est valable 10 ans.
Les principaux points de la règlementation professionnelle
L’activité d’administrateur est réglementée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. L’administrateur doit respecter les obligations relatives aux mandats (détenir un mandat écrit), à l’affichage des honoraires (qui sont librement fixés) et à la tenue d’un registre de comptabilité propre à la profession.
Le professionnel doit obligatoirement souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle. La limite de la garantie ne peut être inférieure à 76 224 € par an. Les franchises ne peuvent excéder 10%.
Le statut juridique et fiscal du professionnel
Le statut juridique
Le professionnel opte soit pour le statut d’entrepreneur individuel soit pour la constitution d’une société.
Les professionnels du secteur optent généralement pour la constitution de sociétés (90%).
La catégorie d’imposition
Le professionnel du secteur est soumis au régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
| Catégorie d’imposition des BIC (Prestations de services) | |
|---|---|
| Chiffre d’affaires | Régime Fiscal |
| Chiffre d’affaires < 234 000 € | Réel simplifié |
| Chiffre d’affaires > 234 000 € | Réel normal |
Le mode d’imposition
- à l’impôt sur le revenu (IR), si le professionnel opte pour la création d’une entreprise individuelle. Les revenus de l’activité s’additionnent alors aux autres revenus du foyer fiscal.
- à l’impôt sur les sociétés (IS), si le professionnel opte pour la création d’une société. Le bénéfice est imposé au nom de la société à un taux de 33,33% (15% dans la limite des premiers 38 120 € pour les sociétés dont le chiffre d’affaires est inférieur à 7 630 000 €).
Les dividendes sont intégrés au revenu imposable après un abattement de 40%. Depuis la loi de Finances de 2008, il est possible d’opter pour un prélèvement forfaitaire libératoire de 19%.
Dans le cas de la gérance (minoritaire ou majoritaire), le revenu imposable est majoré de la rémunération que le gérant perçoit, le cas échéant.
Le taux de TVA
Dans ce secteur, la TVA est de 19,6%.
Le statut social du professionnel
Les cotisations sociales
| Entrepreneur individuel (1) ou Gérant majoritaire de SARL(2) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Tranches de revenus ou de rémunérations (3) | ||||
| < 35 352 € (1 PSS) | < 141 408 € (4 PSS) | < 176 760 € (5 PSS) | > 176 760 € (5 PSS) | |
| Assurance maladie maternité | 6,5 % | 5,9 % | 5,9 % | / |
| Indemnités journalières maladie | 0,7 % | 0,7 % | 0,7 % | / |
| Allocations familiales | 5,4 % | 5,4 % | 5,4 % | 5,4 % |
| Assurance vieillesse | 16,65 % | / | / | / |
| Assurance invalidité décès | 1,3 % | / | / | / |
| Participation formation | 0,15 % | / | / | / |
| Retraite complémentaire | 6,5 % | 7,5 % | / | / |
| Total + CSG + CRDS | 45,2 % (4) | 26,5 % (4) | 20 % (4) | 13,4 % (4) |
(1) : L’assiette de cotisation est calculée sur la base du revenu brut professionnel. Les taux de cotisations peuvent varier en fonction de la tranche de revenu (déterminée en fonction du plafond de la Sécurité Sociale fixé chaque année au 1er janvier).
(2) : La rémunération des gérants minoritaires est soumise aux mêmes cotisations que les salariés.
(3) : En début d’activité le gérant majoritaire doit payer des cotisations sociales forfaitaires, même s’il ne perçoit aucune rémunération. Par la suite, même en l’absence de rémunération, le gérant majoritaire devra s’acquitter d’une cotisation minimale au titre de l’assurance maladie et de la retraite.
(4) : Les dividendes qui peuvent être distribués aux associés d’une société sont soumis à la CSG, la CRDS, au prélèvement social, à la contribution additionnelle et à la contribution pour le revenu de solidarité active, soit un taux total de 12,3 %
La protection sociale
| Entrepreneur individuel ou gérant majoritaire de SARL | |
|---|---|
| Incapacité temporaire | Indemnité journalière : 1/720ème du revenu professionnel moyen avec un minimum de 19,6 € (1/720ème de 40% de 1 PSS) et un maximum de 49,1 € (1/720ème de 1 PSS). Leur versement est limité à 360 indemnités journalières sur une période de 3 ans. |
| Invalidité partielle | Rente : 30 % du revenu annuel limité à 30% de 1 PSS (soit 10 605 € en 2011) jusqu’au 60ème anniversaire + majoration pour tierce personne de 12 460,37 €. Minimum versé = 3 181,67 € |
| Invalidité totale | Rente : 50 % du revenu annuel limité à 50% de 1 PSS (soit 17 676 € en 2011) jusqu’au 60ème anniversaire + majoration pour tierce personne de 12 460,37 €. Minimum versé = 7 204,48 € |
| Décès : pour le conjoint | Capital : 6 924 € Rente : néant |
| Décès : pour les enfants à charges | Capital : néant Rente : néant |
La retraite
| Entrepreneur individuel ou gérant majoritaire de SARL | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Retraite de base |
Revenu annuel moyen X Taux X (nbre de trimestres/durée de référence) Revenu annuel moyen = moyenne des revenus perçus pendant les meilleures années dans la limite de 1 PSS (35 352 € pour 2011) Taux plein = 50 % (65 ans ou 164 trimestres pour les personnes nées à partir de 1953) Retraite de base maximum = 50 % de 1 PSS, soit 17 676 € pour 2011 |
|||||||||||||||
| Retraite complémentaire |
La retraite complémentaire est obligatoire.
Valeur du point : 1,110 € |
L’exercice de l’activité
L’installation
La création est de plus en plus rare et difficile. En effet, la clientèle est particulièrement exigeante, peu mobile et demande de nombreuses garanties de qualité et de services. De plus, la diminution des nouvelles mises en chantier rend aléatoire le captage de nouveaux clients.
La reprise de portefeuille est la forme d’installation la plus fréquente.
Les investissements
Le cabinet est équipé de matériel informatique, avec des logiciels de comptabilité spécifiques, de photocopieurs et de matériel de bureau. Le professionnel est par conséquent peu tenu d’investir, en dehors d’éventuels rachats de portefeuilles.
La gestion
Le suivi au quotidien
Le professionnel suit la répartition de ses honoraires, répartis entre les rémunérations de base (sommes forfaitaires et mensuelles pour l’administration des biens et honoraires négociés annuellement avec les propriétaires pour l’activité de syndic) et les rémunérations de prestations particulières (travaux exceptionnels, expertises…).
Les recettes de l’activité
Les rémunérations au titre de la gestion d’immeubles et de l’activité de syndic sont librement fixées. Elles doivent être attachées au mandat et ne peuvent être modifiées que dans le cadre d’une révision de ce dernier. Les honoraires dits “courants” représentent en moyenne plus des 2/3 du chiffre d’affaires. Ils sont complétés par les prestations “particulières” ou “exceptionnelles”, dont les plus courantes sont : la rédaction des baux d’habitation, des baux commerciaux, la recherche de locataires, l’organisation d’assemblées générales extraordinaires et le suivi de travaux (calculés selon un pourcentage sur le prix des travaux effectués).
Les charges à surveiller
Les principales charges sont les frais de personnel, les postes de secrétariat et de préparation comptable étant particulièrement importants dans la profession. Les charges externes, frais de déplacement et loyers constituent les autres postes de charges significatifs.
La maîtrise du résultat
Dans les cabinets de taille modeste, le résultat dépend essentiellement du développement des honoraires “particuliers” ou "exceptionnels”. En effet, les honoraires de base sont insuffisants pour couvrir les prix de revient. Dans les cabinets plus importants, la maîtrise des charges de personnel est essentielle. Celles-ci peuvent en effet représenter plus de 65 % du chiffre d’affaires.
La gestion financière et les besoins en trésorerie
Les capitaux propres doivent représenter plus de 30 % des ressources stables. Il est indispensable que la trésorerie soit en permanence positive pour permettre au professionnel de générer des produits financiers.
| Evolution du nombre de création (1) | Les ratios de gestion clefs | ||
|---|---|---|---|
| 2009 | 416 | Chiffre d’affaires moyen | 236 K€ |
| 2008 | 622 | Marge brute (en % du CA) | 99,03 % |
| 2007 | 345 | Excédent brut d’exploitation (en % du CA) | 34,04 % |
| 2006 | 480 | Rotation des stocks (en jours de CA) | 0 J |
| 2005 | 296 | Crédit clients (en jours de CA) | 22 J |
| (Source : Insee, Démographie des entreprises et des établissements 2008 - champ marchand non agricole, Créations d’entreprises au cours de l’année 2008) | Crédit fournisseurs (en jours de CA) | 43 J | |
| Besoin en fonds de roulement (en jours de CA) | 22 J | ||
| (Moyenne indicative élaborée à partir de données Insee "Données du compte de résultat et bilan pour les personnes physiques", 2007 ou 2006) | |||
(1) : Jusqu’en 2006 : le nombre de créations correspond aux créations pures.
"Depuis le 1er janvier 2007, la notion de création d’entreprise s’appuie sur un concept harmonisé au niveau européen pour faciliter les comparaisons : une création d’entreprise correspond à la mise en œuvre de nouveaux moyens de production.
Par rapport aux immatriculations dans Sirene, on retient comme création pour satisfaire au concept harmonisé :
1 : les créations d’entreprise correspondant à la création de nouveaux moyens de production (il y a nouvelle immatriculation dans Sirene) ;
2 : les cas où l’entrepreneur (il s’agit en général d’un entrepreneur individuel) reprend une activité après une interruption de plus d’un an (il n’y a pas de nouvelle immatriculation dans Sirene mais reprise de l’ancien numéro Siren) ;
3 : les reprises par une entreprise nouvelle de tout ou partie des activités et moyens de production d’une autre entreprise (il y a nouvelle immatriculation dans Sirene) lorsqu’il n’y a pas continuité de l’entreprise reprise.
On considère qu’il n’y a pas continuité de l’entreprise si parmi les trois éléments suivants concernant le siège de l’entreprise, au moins deux sont modifiés lors de la reprise : l’unité légale contrôlant l’entreprise, l’activité économique et la localisation." (Insee)
Les difficultés du secteur
Les difficultés du métier
Les activités d’administrateur de biens et de syndic sont surtout risquées lorsqu’elles sont associées à une activité d’agent immobilier. Hormis ce cas, la stabilité et la récurrence du chiffre d’affaires constituent des sécurités importantes qui permettent d’atténuer les effets des crises du marché de l’immobilier.
Les principales difficultés à prévoir pour les créateurs sont :
• La création du cabinet :
Il est extrêmement difficile de conquérir des clients pour l’administration de biens ou le syndic. En effet, les mandants sont très fidèles et il n’est pas rare qu’ils confient leurs biens pendant plus de 20 ans au même administrateur.
• L’insuffisance de fonds propres pour reprendre un portefeuille :
Les prix d’acquisition se négocient à des prix élevés alors que le taux de valeur ajoutée se contracte du fait de la plus grande exigence de la clientèle. Par conséquent, il est fortement recommandé que les fonds propres représentent au minimum 30 % des ressources stables.
• La maîtrise des charges de personnel :
La maîtrise des charges de personnel est essentielle dans les cabinets importants.
• La qualité de l’emplacement :
La clientèle privilégiant la proximité, le choix de l’emplacement est primordial. Le professionnel doit toutefois veiller à ce que les loyers ne soient pas trop élevés.
Dans ce contexte, les cabinets les plus importants apportent une qualité de conseils et de services irréprochable à leur clientèle. La réputation de l’administrateur ou du syndic fait son succès ou son échec dans un secteur d’activité où la clientèle est peu mobile et peu extensible.
| Evolution du nombre de DEFAILLANCE | TAUX DE SURVIE AU DELà DES 5 premieres années | ||
|---|---|---|---|
| 2008 | 13 | Administration d’immeubles résidentiels | 91,7 % |
| 2007 | 32 | Services aux entreprises, activités immobilières | 54,3 % |
| 2006 | 15 | Moyenne tous secteurs | 51,9 % |
| 2005 | 15 | (Source : Insee, Taux de Survie à 5 ans pour la génération 2002) | |
| 2004 | 14 | ||
| (Source : Insee, Défaillances d’entreprises) | |||
Pour aller plus loin
Les données statistiques
Insee, Enquête Annuelle d’Entreprise dans les services, Les résultats complets de l’année 2006 en NAF Rév.1
70.3C,D Administrateurs d’immeubles
Les données de gestion
Insee, Alisse : Accès en LIgne aux Statistiques Structurelles d’Entreprises
Les études sectorielles
APCE : ""Administrateur de biens", mise à jour : 02/2008", mise à jour : 12/2009
Xerfi : "Agences immobilières", mis en ligne le 23/11/2009", mis en ligne le 05/10/2009
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