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Le marché

Le marché

L’activité des géomètres est dynamique. Elle est notamment stimulée par une règlementation favorable à la profession : la loi Carrez (1996) rend obligatoire la mention de la superficie d’un lot lors de toute transaction immobilière. Depuis 2005, le recours aux services d’un géomètre est également rendu obligatoire pour les ménages souhaitant bénéficier d’un prêt à taux zéro pour l’acquisition de leur logement.

Cependant, le secteur reste très dépendant du marché de l’immobilier. Ainsi, dans un environnement économique difficile , les professionnels du secteur doivent faire face à la baisse des mises en chantier de logements et de bâtiments non résidentiels ainsi qu’à celle des travaux publics. Cet essoufflement nuit essentiellement aux petites structures indépendantes du secteur souvent centrées sur le segment des ménages et peu diversifiées.

Ainsi, le nombre de cabinets de géomètres baisse depuis plusieurs années pour de multiples raisons : augmentation de l’exercice en société, fort taux de départ à la retraite, difficultés des petites structures indépendantes… Néanmoins, la difficulté rencontrée par les géomètres reste la concurrence des professions connexes (notaires, architectes…) sur leurs prestations hors monopole. Face à cette situation, beaucoup de sociétés de géomètres cherchent à développer des synergies avec ces professions afin de capter les marchés importants, les donneurs d’ordre étant sensibles à la globalisation des services.

Tendances

Le secteur restera dynamique malgré une croissance de son chiffre d’affaires moins importante. L’essoufflement de la demande des ménages en logements neufs pénalisera l’activité des professionnels indépendants les plus fragiles, tandis que les grands cabinets récolteront les fruits de la diversification de leur activité et seront plus à même de répondre aux appels d’offres de grande envergure. Ainsi, la concentration du secteur s’accentuera.

Nombre de géomètres inscrits au Conseil de l’Ordre en 2009		Chiffre d’affaires du secteur en 2009		Evolution du chiffre d’affaires du secteur en valeur
		(en millions d’euros)		(Indice ICA base 100 en 2000)
	1 866		916 M€	Activité des géomètres
(Source : Conseil de l’Ordre des Géomètres-Experts)		(Source : Insee, Esane)		2010	149,2
				2009	148,2
				2008	155,3
				2007	149,8
				2006	142,2
				2005	133,7
				2004	127,0
				2003	119,4
				(Source : Insee, Bulletin Statistique)

 

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Le métier et la règlementation

Les aptitudes professionnelles

Le géomètre-expert est à la fois un technicien, un juriste et un maître d’œuvre. La profession exige une formation supérieure longue et de haut niveau : un diplôme d’ingénieur complété par un stage de deux ou trois ans (en cas d’autre diplôme d’ingénieur d’une autre école, la durée du stage dépendant de l’école dont est issu l’étudiant) validé par un examen final pour obtenir la qualification d’expert DPLG (diplômé par le gouvernement).

Outre cette formation initiale, l’obtention du titre de géomètre expert est possible par le biais de la promotion interne : il s’agit là d’un processus de formation très long allant de 9 à 17 ans, accessible après des études diverses (BTS géomètre topographe, technicien, diplôme Bac+2) et sanctionné lui-aussi par un examen final pour obtenir la qualification d’expert DPLG.

En tant que technicien, il mesure et définit les limites d’un terrain (relevés topographiques), effectue des études sur le sol, prépare des travaux d’implantation de routes, d’ouvrages d’art… En tant qu’expert, il estime la valeur d’un bien, mesure la superficie des biens immobiliers et fonciers, prépare les règlements de copropriété et est consulté par les tribunaux (litiges entre propriétaires sur la mitoyenneté, la vue, l’environnement) : dans ce cadre, il a une fonction juridique et est tenu au secret professionnel. En tant que maître d’œuvre, il établit le tracé des routes, délimite des zones de loisirs, définit des quartiers d’habitation… Ses activités le conduisent à être aussi souvent sur le terrain qu’au bureau, ce qui requiert des qualités d’adaptation et de résistance (travail extérieur de tout temps, déplacements nombreux et variés, fréquents aller-retour bureau/chantier…).

Mémoire, imagination, minutie, précision d’exécution et transcription rigoureuse des lois et règlements sont nécessaires à l’exercice de la profession. Une bonne maîtrise du dessin (notamment de la 3D) est essentielle pour la réalisation des plans. L’introduction des technologies informatiques impose au géomètre un bon maniement des équipements de haut niveau. Capable de rédiger des rapports techniques, il suit l’évolution des textes réglementaires d’urbanisme, d’environnement urbain et agricole. Il travaille aussi sur des appels d’offres de marchés publics et de collectivités locales.

L’environnement règlementaire

Les contraintes à l’installation

L’inscription au tableau de l’Ordre est obligatoire pour exercer : elle donne lieu à l’obtention de la carte professionnelle. Il n’existe aucun numerus clausus, ni aucune règle de territorialité dans la profession.

Cependant, le professionnel doit remplir un certain nombre de conditions d’accès à la profession :


 des conditions de qualification : le géomètre-expert doit posséder un diplôme d’ingénieur géomètre complété par un stage de 2 ans sanctionné par un examen.


 conditions d’honorabilité (pas de condamnation pénale, pas de faillite personnelle, pas d’interdiction définitive ni temporaire d’exercer les travaux de géomètre…),


 souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle (avec un montant minimum de garantie fixé à 458 000 € par l’Ordre), souscription dont il doit justifier par la production d’une attestation d’assurance transmise chaque année à l’Ordre. Il doit également avoir une assurance responsabilité civile décennale.

Selon le mode d’exercice de la profession, le CFE est différent. Lors de son installation, le professionnel doit donc s’inscrire auprès de ll’URSAAF en cas de création d’une entreprise individuelle, à la Chambre du Commerce et de l’Industrie en cas de société commerciale.

A noter, le géomètre-expert doit être âgé de 25 ans révolus.

Les principaux points de la règlementation professionnelle

La pratique de l’expertise judiciaire exige un agrément préalable auprès d’une Cour (tribunaux d’instance, cour d’appel). Le géomètre peut même, avec l’accord des parties, régler une procédure en cours à l’amiable. Il doit, pour ce faire, obtenir l’accord du juge en charge du dossier.

La loi de 1987 a supprimé les barèmes professionnels, les tarifs étant depuis libres. Cependant, le géomètre est tenu de conclure avec son client une convention écrite précisant la nature de la mission et le montant des honoraires correspondants.

La loi de 1992 offre la possibilité aux géomètres de s’installer en société (SARL, SCP, SEL). Celle de 1994 permet aux géomètres-experts d’exercer une activité d’entremise et de gestion immobilière à concurrence de 50% de leur chiffre d’affaires.

Par ailleurs, la Directive du Conseil Supérieur de mars 1998 a rendu la formation continue obligatoire pour tous les géomètres-experts à raison de 40 heures chaque année.

Le statut juridique et fiscal du professionnel

Le statut juridique

Le géomètre-expert exerce son activité à titre individuel ou en groupe.

La catégorie d’imposition

Le géomètre-expert est soumis, lorsqu’il exerce son activité à titre individuel ou dans le cadre de sociétés de personnes soumises à l’IR (SCP, SCM…) au régime fiscal des Bénéfices Non Commerciaux (BNC).

Catégorie d’imposition des BNC
Chiffre d’affaires	Régime Fiscal
Chiffre d’affaires < 33 300 €	Micro BNC / Auto-entrepreneur
Chiffre d’affaires > 33 300 €	Déclaration contrôlée

Le mode d’imposition

Les bénéfices réalisés par un professionnel dans le cadre de son activité à titre individuel sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. Les revenus de l’activité s’additionnent alors aux autres revenus du foyer fiscal.

Les bénéfices non commerciaux sont déterminés et imposés avec les particularités suivantes :


 le bénéfice à retenir est toujours celui réalisé au cours de l’année civile,


 les documents fiscaux ne comprennent pas de bilan,


 les dépenses doivent être retenues pour leur montant réel. Toutefois, une évaluation forfaitaire est admise pour les frais de voiture.


Le taux de TVA

Les prestations effectuées par les architectes relèvent du taux de TVA à 19,6 %.

Le statut social du professionnel

Les cotisations sociales

	Auto entrepreneur (BNC)	Entrepreneur individuel (1) ou Gérant majoritaire de SARL (2)
	Sur l’ensemble du chiffre d’affaires (limité à 33 300 euros)
		Tranches de revenus ou de rémunérations(3)
		< 30 916€ (0,85 PSS)	< 36 372 € (1 PSS)	< 181 860 € (5 PSS)	> 181 860 € (5 PSS)
Assurance maladie maternité	18,3 %	6,5  %	5,9  %	5,9  %	/
Indemnités journalières maladie		3 classes de cotisation (76 €, 228 €, 380 € /an)
Allocations familiales		5,4 %	5,4 %	5,4 %	5,4 %
Assurance vieillesse		8,6 %	1,6 %	1,6 %	/
Assurance invalidité décès
Retraite complémentaire		6 classes de cotisation (1 092 € /an à 10 920 € /an)
Total + CSG + CRDS		45,2  % (4)	26,5  % (4)	20  % (4)	13,4  % (4)

(1) : L’assiette de cotisation est calculée sur la base du revenu brut professionnel. Les taux de cotisations peuvent varier en fonction de la tranche de revenu (déterminée en fonction du plafond de la Sécurité Sociale fixé chaque année au 1er janvier).

(2) : La rémunération des gérants minoritaires est soumise aux mêmes cotisations que les salariés.

(3) : En début d’activité le gérant majoritaire doit payer des cotisations sociales forfaitaires, même s’il ne perçoit aucune rémunération. Par la suite, même en l’absence de rémunération, le gérant majoritaire devra s’acquitter d’une cotisation minimale au titre de l’assurance maladie et de la retraite.

(4) : Les dividendes qui peuvent être distribués aux associés d’une société sont soumis à la CSG, la CRDS, au prélèvement social, à la contribution additionnelle et à la contribution pour le revenu de solidarité active, soit un taux total de 13,5 %

La protection sociale

	Entrepreneur individuel ou gérant majoritaire de SARL
Incapacité temporaire	Indemnité journalière : 1/730ème du revenu professionnel moyen avec un minimum de 19,9 € (1/730ème de 40% de 1 PSS) et un maximum de 49,8 € (1/720ème de 1 PSS). Leur versement est limité à 360 indemnités journalières sur une période de 3 ans.
Invalidité partielle	Rente mininmum (66% invalidité) : 3 362 € à 16 810 € en fonction de la classe de cotisation
Invalidité totale	Rente : 5 094 € à 25 470 € en fonction de la classe de cotication + rente à chaque enfant jusqu’à 21 ans ou 25 ans s’il fait des études (1 528 € à 7 641 € selon la classe de cotisation)
Décès : pour le conjoint	Capital : 15 282 € à 76 410 € selon la classe de cotisation
Décès : pour les enfants à charges	Capital : néant Rente : 1 528 € à 7 641 € selon la classe de cotisation

La retraite

Retraite de base	Pension pleine : 65 ans quelle que soit la durée d’assurance (à partir de 65 ans en fonction du nombre de trimestres d’assurance cotisés) 8,6% des revenus < 30 916 € (0,85 PSS) + 1,6% des revenus < 181 860 € (entre 0,85 et 5 PSS)         X valeur du point X nb d’années Coût d’acquisition du point         Coût d’acquisition du point de la tranche 1 (au taux de 8,6%) : 5,90 € (450 points maximum par an) Coût d’acquisition du point de la tranche 2 (au taux de 1,6%) : 24,15 € (100 points maximum par an) Valeur du point au 1er avril 2009 : 0,5272 €
Retraite complémentaire	Nombre de points acquis par an en fonction des revenus professionnels Valeur du point au 1er janvier 2012 : 25,47 € Retraite = nombre de points X valeur du point

L’exercice de l’activité

L’installation

La création se fait de plus en plus rare du fait de la concurrence, de la tension sur le montant des honoraires et de l’insuffisance du nombre des nouveaux diplômés pour couvrir les nombreux départs à la retraite. Le créneau le plus porteur consiste à ouvrir un cabinet dont l’activité se diversifie entre l’entremise et la gestion immobilière, le conseil et/ou l’expertise judiciaire. Ainsi, la création de sociétés (SARL, SCP…) est privilégiée par rapport à l’installation à titre individuel pour laquelle les risques financiers et les difficultés d’installation sont plus importants. Les nouveaux diplômés s’orientent souvent dans l’ingénierie (secteur privé) ou dans le cadastre (secteur public).

Les reprises s’effectuent soit sous forme de rachat de clientèle, soit sous celle de rachat de parts. Elles se réalisent à la cessation d’activité d’un titulaire. Souvent, le repreneur est un salarié, inscrit au tableau de l’Ordre, qui travaille déjà dans le cabinet. L’évaluation du cabinet, très complexe, nécessite la mise à plat des équipements, du personnel (qualification, contrats), de la qualité et de la diversité du portefeuille client, des clauses du bail. Cependant, ce dernier est généralement estimé à trois fois le montant du chiffre d’affaires annuel TTC réalisé au cours des trois dernières années.

Les investissements

Les équipements de technologies avancées représentent les principaux investissements : informatiques, calculateur en 3D, caméras, logiciels de DAO (Dessin Assisté par Ordinateur), GPAO (Gestion et Production Assisté par Ordinateur) et SIG (Système d’Information Géographique) (38100 €). L’utilisation des satellites de mesures se généralisent. Ainsi, les investissements matériels se concentrent dans le domaine informatique, topographique, bureautique, de même que dans les logiciels techniques et les véhicules.

Afin de se différencier d’autres opérateurs moins spécialisés, le professionnel doit être équipé d’un matériel très performant et se tenir au courant des avancées techniques pour intégrer au sein de sa pratique les nouvelles technologies de l’information et de la communication. L’association est souvent nécessaire pour permettre de rentabiliser et d’amortir les investissements. L’aménagement d’un espace de vente avec vitrine est indispensable pour se lancer dans l’entremise et la gestion immobilière.

La gestion

Le suivi au quotidien

Les tarifs sont librement négociés. Ils sont forfaitaires, à la journée ou font l’objet d’un tarif horaire. Le professionnel suit le montant de ses honoraires par activité :

 Les prestations importantes, forfaitisées, négociées pour le compte de l’Etat, d’entreprises publiques ou privées du BTP.


 Les prestations de conseil, dont le coût est établi suivant un taux horaire.


 Les prestations courantes, dont les tarifs sont fixés forfaitairement sur la base de prix définis en unités de compte et fixés par chaque cabinet.

Si le cabinet s’est diversifié dans la gestion immobilière, le professionnel est attentif à la part de chiffre d’affaires apporté par cette activité.

Les honoraires

La plus grande part du chiffre d’affaires (plus de 70%) est générée par les activités traditionnelles. Progressivement, les travaux de conseil, d’entremise et de gestion immobilière, d’auxiliaire de justice, de mesure et de pesée géométrique des récoltes se développent. Les prestations de grande envergure, consécutives à de grands travaux (TGV par exemple), se répartissent sur plusieurs exercices.

Les charges à surveiller

Pour les cabinets de moyenne et grande taille, les charges de personnel sont les plus élevées. Elles peuvent atteindre plus de 35% du chiffre d’affaires. Les charges externes représentent 30% du chiffre d’affaires, les dotations aux amortissements 3 à 4%. Pour les géomètres exerçants seuls, les principales charges sont les cotisations sociales personnelles, l’amortissement du matériel et les autres charges externes (loyer immobilier et location du matériel, frais de gestion).

La maîtrise du résultat

Le résultat dépend du volume des prestations et de la productivité par salarié dans les cabinets moyens et importants. Pour les géomètres exerçants seuls, la maîtrise des charges et des investissements, les achats externes, les amortissements et les frais financiers conditionnent leur résultat. Dans un contexte de forte concurrence, le professionnel doit trouver un équilibre entre la nécessité de pratiquer des marges suffisantes et l’obligation de maintenir un niveau d’honoraires important. Pour y parvenir, la diversification et l’association sont souvent des passages obligés.

La gestion financière et les besoins en trésorerie

Les capitaux propres doivent au minimum permettre de financer un tiers du besoin en fonds de roulement, afin de limiter les frais financiers. Le fonds de roulement doit représenter 15 à 20 jours de chiffre d’affaires, le besoin en fonds de roulement moyen s’élevant à 45-50 jours de chiffre d’affaires. Ces chiffres peuvent être plus importants dans le cas de géomètres travaillant principalement avec des entreprises publiques ou des collectivités locales.

Evolution du nombre de création (1)		Répartition des honoraires des géomètres-experts en 2007
2010	196	Foncier	30,3 %
2009	179	Topographie	26,6 %
2008	379	Urbanisme	13,1 %
2007	244	Ingénierie	9,6 %
2006	176	Copropriété	7,0 %
(Source : Insee, Démographie des entreprises et des établissements 2008 - champ marchand non agricole, Créations d’entreprises au cours de l’année 2008)		Aménagement rural	3,6 %
		(Source : Ordre des Géomètres-Experts)

(1) : Jusqu’en 2006 : le nombre de créations correspond aux créations pures.

"Depuis le 1er janvier 2007, la notion de création d’entreprise s’appuie sur un concept harmonisé au niveau européen pour faciliter les comparaisons : une création d’entreprise correspond à la mise en œuvre de nouveaux moyens de production.
Par rapport aux immatriculations dans Sirene, on retient comme création pour satisfaire au concept harmonisé :

 1 : les créations d’entreprise correspondant à la création de nouveaux moyens de production (il y a nouvelle immatriculation dans Sirene) ;

 2 : les cas où l’entrepreneur (il s’agit en général d’un entrepreneur individuel) reprend une activité après une interruption de plus d’un an (il n’y a pas de nouvelle immatriculation dans Sirene mais reprise de l’ancien numéro Siren) ;

 3 : les reprises par une entreprise nouvelle de tout ou partie des activités et moyens de production d’une autre entreprise (il y a nouvelle immatriculation dans Sirene) lorsqu’il n’y a pas continuité de l’entreprise reprise.

On considère qu’il n’y a pas continuité de l’entreprise si parmi les trois éléments suivants concernant le siège de l’entreprise, au moins deux sont modifiés lors de la reprise : l’unité légale contrôlant l’entreprise, l’activité économique et la localisation." (Insee)

Les difficultés du métier

Les difficultés du métier

Les principales difficultés pour le créateur sont :

• Le risque de marché :

Même en diversifiant ses prestations, le géomètre reste très lié au marché de l’immobilier et du BTP (plus de 70% des honoraires en moyenne). Ainsi, la moindre diminution du nombre de nouveaux chantiers, des subventions pour opérations de drainage, des grands projets d’aménagement urbain ou rural,… se répercute directement sur les résultats de la profession.

• Le risque d’investissement :

Les professionnels sont tenus de s’équiper pour améliorer leur productivité, sans toutefois alourdir leurs charges financières, compte tenu de la diminution des marges. Les capitaux propres doivent donc nécessairement être importants. Les professionnels indépendants du secteur peinent alors à rivaliser avec les grands cabinets en terme d’investissements (modernisation moindre des équipements, des locaux…).

• L’intensité de la concurrence :

L’ouverture des prestations relevant jusqu’ici exclusivement du géomètre-expert à d’autres professions (architecte, ingénieur d’études, topographe), l’ouverture européenne mais aussi les services des sociétés privées (ingénierie) ou publiques (DDE) qui ont leurs propres géomètres, réduit le volume de prestations des professionnels avec pour conséquence une baisse des prix de vente et des honoraires.

• Les risques d’association et de diversification :

La mutation des structures et des activités génère des frais et n’a pas toujours de retombées économiques immédiates. La solidité financière de l’entreprise doit être suffisante pour réussir ces transitions. De plus, en matière d’associations, les risques de mésentente entre partenaires sont réels, les géomètres étant traditionnellement habitués à travailler seuls.


Dans ce contexte, les professionnels travaillant en association, qui disposent de capitaux propres suffisants, d’un personnel qualifié, de moyens techniques performants et qui ont entrepris un effort de diversification seront à même de rester les plus performants sur ce marché.

Evolution du nombre de DEFAILLANCE		TAUX DE SURVIE AU DELà DES 5 premieres années
2010	13	Géomètres-experts	83,6 %
2009	27	Moyenne tous secteurs	51,9 %
2008	21
2007	36	(Source : Insee, Taux de Survie à 5 ans pour la génération 2002)
2006	25
(Source : Insee, Défaillances d’entreprises)

Pour aller plus loin

Les principales organisations professionnelles

OGE
Ordre des Géomètres-Experts
40 avenue Hoche - 75008 Paris
Tel : 01 53 83 88 00
http://www.geometre-expert.fr

Conseil Régional de l’Ordre des géomètres-experts
103 rue Jouffroy d’Abbans - 75017 Paris
Tel : 01 42 67 09 09

La presse spécialisée

BatiActu (portail d’informations)
http://www.batiactu.com

Les données statistiques

Insee, Fiches sectorielles (ESA, enquête sectorielle annuelle)
http://www.insee.fr/fr/bases-de-donnees/default.asp?page=fiche-sectorielle.htm

Les données de gestion

 Insee, Alisse : Accès en LIgne aux Statistiques Structurelles d’Entreprises

Les études sectorielles

 Xerfi : "Géomètres"


 Dafsa


 Eurostaf


 Plusdetudes.com : moteur de recherche d’études


 Research & Markets : moteur de recherche d’études

Votre zone de chalandise

 Insee, statistiques locales : population, logement, revenu net imposable, emploi, taux de chômage, activité économique…


 Insee, ODIL : outil d’aide au diagnostic d’implantation locale

Vos interlocuteurs pour vos cotisations, votre protection sociale et votre retraite

 Le Régime Social des Indépendants, RSI


 Pour la retraite et la prévoyance : Caisse Interprofessionnelle de Prévoyance et d’Assurance Vieillesse CIPAV